Viager sans rente : Comment cela fonctionne?

Nous pouvons l’entrevoir déjà dans son nom. Le viager sans rente se définit comme étant une forme de viager immobilier, sauf qu’il n’intègre pas de paiements de rentes viagères.

En effet, le viager sans rente est capable de prendre deux aspects. Non seulement il peut paraître comme un viager occupé, mais on peut également le retrouver sous la forme d’un viager libre.

Cet article vient vous éclairer sur tout ce qui englobe le viager sans rente et qu’il serait judicieux de connaître. Cela s’avère d’autant plus utile si vous souhaitez côtoyer l’immobilier.

Le viager libre sans rente c’est quoi de façon concrète ?

Comme nous venons de le souligner, le viager libre est une des formes que peut prendre le viager sans rente. Pour bien le cerner, nous allons nous axer sur plusieurs points.

La compréhension du viager sans rente

Tout d’abord, le viager est un genre de transaction immobilière dont le principe se base sur une rente versée à vie par l’acheteur au vendeur. Le viager sans rente est quant à lui, une forme peu célèbre du viager mais ne faisant pas office de paiement de rente.

Ce format de viager est peu répandu à cause de son fonctionnement qui va dans le sens opposé de l’esprit du viager lui-même.

Dans le cadre d’un viager sans rente, le vendeur transmettra la propriété de son bien immobilier à l’acheteur.

Ce dernier n’aura à payer aucune rente par la suite. Dans cette transaction, le montant du bien immobilier est totalement transmit par l’acheteur lors de la signature du contrat de vente. C’est donc ainsi que se définit un viager sans rente.

Que peut-on dire à propos du viager libre ?

Le viager libre en effet, est une transaction immobilière au sein de laquelle le logement est cédé sans que personne ne l’occupe. Dans ce cas alors, le vendeur devra quitter son bien dont il vient de céder la propriété à l’acheteur.

C’est simplement comme une vente immobilière traditionnelle. Son fonctionnement va donc dans le sens contraire du viager occupé, et ils sont tous des formats du viager sans rente.

Quand nous sommes dans le cas d’un viager occupé par exemple, le vendeur a toujours la possibilité d’utilisé et d’habiter son logement.

Pour ce qui est de l’acheteur, il n’aura plus qu’à procéder à la récupération de la nue-propriété. Ce type de viager est quant à lui beaucoup plus célèbre que le viager libre.

Les aspects positifs du viager libre sans rente

La libre occupation est un atout important que le viager libre présente. L’acheteur se voit donc capable d’occuper immédiatement le bien immobilier qu’il vient d’acquérir.

Il n’est plus contraint à patienter que le vendeur décède. Le viager libre est donc une forme de viager sans rente, tout en étant beaucoup plus adapté à un moyen d’acquisition d’une résidence principale.

Aussi, les investisseurs immobiliers peuvent être convaincu par le viager libre, puisqu’ils ont la possibilité de mettre le bien acquis en location. A propos du financement, le viager libre sans rente octroi beaucoup plus d’avantages quand on le compare à un achat de type classique.

En effet, le viager est octroyé par le vendeur lui-même et non par l’intermédiaire d’une banque.

Il peut arriver que l’acheteur soit dans des situations complexes ne lui facilitant pas un financement bancaire pour se procurer un bien.

Dans ce cas, le recours à un viager sans rente est une excellente alternative, et la meilleure s’il se tourne sur un viager libre. Des avantages peuvent également se dégager du côté du vendeur.

Lorsque le logement cédé par le vendeur représentait son ancienne résidence principale, il ne sera pas frappé d’impôts sur le bouquet. Pour mieux dire, les rentes ne seront pas assez fiscalisées.

C’est donc une opportunité qui pourra lui permettre de financer par exemple, une entrée dans un centre médicalisé.

Quelques inconvénients du viager libre sans rente

Ici, à l’opposé du viager occupé, le montant d’acquisition est beaucoup plus élevé pour l’acheteur. En plus, il n’y a plus assez de biens immobiliers accessibles en viager libre.

C’est donc très difficile d’obtenir un logement idéal avec ce type de viager sans rente. C’est encore plus délicat pour les acheteurs animés par l’envie de faire de leur acquisition une résidence principale.

Un viager libre est une vente de l’entière propriété. Toutes les charges et travaux relèvent ainsi de l’obligation de l’acheteur.

En effet, quand on prend l’illustration d’un viager occupé, le vendeur et l’acheteur doivent veiller au respect de la répartition des charges ainsi que de celle des travaux. Cependant, le viager libre ne fonctionne pas en suivant cette théorie.

De même, les quelques rares logements trouvés par les acheteurs intègrent des surfaces assez réduites. Concernant le vendeur également, quelques inconvénients peuvent se noter.

En effet, celui-ci n’a plus la possibilité de jouir de son bien dès lors qu’il signe le contrat de vente. Non seulement il ne peut plus y habiter, mais il ne peut aussi le mettre en location.

Comment se réalise le calcul du prix de vente dans un viager sans rente ?

Lorsque nous nous trouvons dans le cadre d’un viager sans rente, il faudra comprendre que cela prend l’allure d’un versement immédiat de toutes les rentes viagères. De façon plus simple, on supposera que le capital versé au vendeur intègre :

• Le bouquet, qui ne dépasse normalement pas 30% de la valeur qu’affiche le bien immobilier ;
• Ainsi que le cumul des rentes.

En effet, comprendre le cumul des rentes théoriques est un peu complexe.

Il s’agit d’un calcul qui repose en principe sur plusieurs paramètres. Au sein de ces derniers, on peut énumérer l’espérance de vie du vendeur, le sexe de celui-ci, son âge, et beaucoup d’autres éléments. Une espérance de vie plus conséquente implique un cumul de rentes théoriques tout aussi important.

Ainsi, lorsque ce cumul sera important, cela engendrera un bouquet plus faible, et donc exprimera une espérance de vie plus étendue du vendeur.

Aperçu sur la réalisation du calcul du viager libre

Calculer un viager libre confère plus de faciliter que celui du viager occupé. Ici, vous êtes dispensé du calcul du DUH (droit d’usage et d’habitation) puisque de toute façon il n’existe pas.

Il vous faudra néanmoins procéder à la détermination de la valeur vénale du bien immobilier. Une comparaison avec les données des biens immobiliers accessibles sur le marché serait l’idéale.

Il est possible de retrouver de nombreuses annonces dans les journaux de votre localité, devant les agences immobilières et même sur les sites internet.

Vous pouvez recourir à un agent immobilier afin qu’il puisse vous apporter ses compétences. C’est une solution pour affiner le prix auquel sera vendu le bien.

La valeur vénale est celle de la pleine propriété et montrera son utilité dans le calcul en question.

Par la suite, vous allez devoir soustraire cette valeur du montant que représente le bouquet. Pour finir, au moyen du barème viager actualisé, le coefficient diviseur qui devra être appliqué sera déterminé. Ce dernier sera utilisé pour la conversion du capital déterminé précédemment en rentes viagères.

Le bouquet, un paramètre important dans un viager sans rente

Un viager sans rente est une transaction immobilière possédant certaines particularités.

Le bouquet représente le montant payé comptant par l’acheteur. Il sera versé au vendeur au moment où le viager est signé. C’est un versement dont la détermination s’effectue par les deux parties.

La démarche pour déterminer le bouquet du viager sans rente

Comme dit précédemment, le montant résulte d’un commun accord entre vendeur et acheteur. Le bouquet peut symboliser entre 0 et 50% du coût du bien immobilier en question. Habituellement, les deux parties s’entendent sur un bouquet ne surpassant pas les 30%. 

Quand on se retrouve dans un viager sans rente, ce montant doit être transmit dans sa totalité par l’acheteur.

Aucune loi n’existe pour réguler ce montant. Il peut être aperçu comme l’apport dans l’acquisition du bien immobilier. Cependant, on peut parfois faire face à des viagers libres ne disposant pas de bouquet.

Le processus à suivre dans pour estimer le bouquet

Dans les situations les plus fréquentes, le bouquet est estimé à partir de plusieurs paramètres.

Il peut prendre en compte l’âge, la situation dans laquelle se trouve le vendeur quand on parle de patrimoine, et aussi la valeur affiliée au bien immobilier mis en viager sans rente. Les cas dans lesquels le montant du bouquet représente le prix de vente total du bien sont très difficiles à trouver.

En effet, il s’agit d’une stratégie à haut risque puisqu’elle ressemblera énormément à une vente immobilière camouflée. Dans de pareilles situations, le FISC est dans son droit et peut demander que le prix de vente soit à nouveau évalué.

Le paiement de frais également peut bénéficier d’une nouvelle évaluation. Suivre les recommandations et consignes du notaire s’avère donc crucial et relève de la prudence.

Le viager sans rente est un aspect du viager qui ne nécessite pas de paiement de rente par l’acheteur à la suite de l’achat du bien. Il comprend le viager occupé et celui libre.

Contrairement à ce qui se fait dans le cas d’un viager occupé, l’acheteur peut avoir accès au logement qu’il a acquis quand nous sommes dans un viager libre.

Bien que possédant de nombreux avantages pour les deux parties, des points néfastes lui sont également liés.

Certes, il ne s’agit pas de la forme la plus répandue de viager, mais il peut s’avérer très utile dans bien des cas, surtout pour l’acheteur.