Investir en viager occupé : les réponses à toutes vos questions
On parle d’investissement en viager occupé lorsque le crédirentier du viager occupe la maison pendant qu’il perçoit la rente.
C’est un bon plan pour les retraités souhaitant avoir des revenus supplémentaires à vie. Sans compter qu’ils continuent à jouir du droit d’habitation tout au long de la période du viager. Un dispositif, certainement, très avantageux pour les vendeurs.
Les acheteurs ont aussi beaucoup à gagner de ce type d’achat, à condition de bien comprendre les risques et les enjeux de l’échange en question. Or, les rouages du viager occupé présentent quelques spécificités plutôt complexes.
C’est du moins le cas si l’on compare avec la vente classique. En tout cas, vous pouvez mener le processus y afférent par vous-même. Reste que faire appel à un facilitateur est plus judicieux pour pouvoir profiter au maximum des opportunités présentées.
Le viager occupé est un concept régi par la loi. C’est-à-dire que des règles juridiques encadrent la transaction immobilière entre les parties contractantes.
Le respect de ces normes conditionne le succès de l’affaire. D’ailleurs, la mise en place d’un acte de vente relative à cette relation doit être impérativement assurée par une personne compétente, car des malentendus sur les clauses en vigueur pourraient mener à un litige assez grave.
Découvrez cette forme du viager avec les détails sur son fonctionnement grâce à cet article.
Qu’est-ce que le viager occupé ?
Fonctionnement du viager occupé
Il faut comprendre le fonctionnement du viager occupé afin de savoir comment s’y prendre. Une règle valable aussi bien pour les acheteurs que les vendeurs. Dans le cadre de cette pratique, le patrimoine est théoriquement transféré au débirentier ou à l’acheteur dès la conclusion de l’accord.
Alors que le vendeur ou crédirentier continue d’y loger jusqu’à sa mort. De ce fait, c’est celui-ci qui garde le droit d’habitation et d’usage pendant toute cette période.
En comparaison avec le viager libre, ce concept attire davantage de propriétaires qui sont généralement des personnes de grand âge.
Les intérêts du viager occupé
L’intérêt de viager occupé est en effet de permettre aux crédirentiers d’avoir un logement et une situation financière stable à perpétuité.
En cas de vente par un couple, le conjoint(e) continue à toucher la rente versée par l’acheteur après la mort de l’autre.
Le système de paiement en vigueur fait toute sa particularité. À ce sujet, le coût de l’habitation est divisé en plusieurs rentes après déduction du capital initial qui est versé à la signature du contrat.
Le calcul du viager est assuré par un notaire selon la loi qui encadre la vente en viager occupé.
En parlant de l’aspect juridique, la transaction immobilière qui est réalisée suivant le principe de ce type d’investissement est régie par plusieurs points règlementaires qui interviennent depuis la mise en place du contrat jusqu’au règlement des éventuels litiges. Chacun de ces éléments sera expliqué clairement dans la foulée.
Les caractéristiques d’un contrat de vente en viager occupé
Avant le contrat de vente
Avant établissement de l’acte de vente par un notaire, les clauses et modalités sont définies entre vendeur et acheteur.
La possibilité de faire des compromis fait partie intégrante du fonctionnement du viager. C’est la base d’une relation de confiance entre les parties contractantes.
Le contrat de vente
Quant au contenu du contrat, il ne déroge pas aux règles de tout accord commercial. Outre l’objet, le prix du bien y est stipulé. Le tarif en question est obtenu après détermination de divers paramètres.
Ces derniers concernent principalement la valeur vénale du bien, l’âge du propriétaire et les modalités de vente qui ont rapport avec les droits et obligations des deux parties.
À savoir qu’il est tout à fait possible de procéder à une vente en viager sans rente. Dans cette circonstance, l’acheteur doit obligatoirement avoir une capacité financière assez importante puisque le bouquet en viager se montre très élevé compte tenu du système appliqué.
Capital initial, sans bouquet et sans rente, quel choix?
- En fait, il y a trois formes possibles dans cette optique. La plus classique consiste à payer le capital initial du viager avec la rente.
- Deuxième choix, le viager sans bouquet annule la somme à payer au préalable.
- Et la troisième possibilité concerne la vente en viager sans rente.
Les spécificités du contrat d’un viager occupé se trouvent dans les clauses spéciales à l’image de la clause résolutoire.
Il s’agit d’annuler la vente en cas de non-paiement de la rente. La maison revient donc à son ancien propriétaire et celui-ci garde la somme déjà versée en guise de dédommagement.
Un fonctionnement avantageux
Acheter en viager occupé permet à l’acheteur d’augmenter ses patrimoines à un prix nettement moins élevé que ceux du marché. En cause, l’occupation de la maison par le vendeur engendre une décote sur le prix de la rente.
Tout va dépendre de l’âge du crédirentier
La réduction dépend, dans ce cas, de l’âge du crédirentier. Quoi qu’il en soit, cet abattement réduit considérablement la somme totale à payer puisque le minimum s’élève à 30 % du prix du bien. Cependant, c’est aussi un risque non négligeable pour le débirentier.
Celui-ci ne peut pas savoir avec précision le montant d’argent qu’il va payer pour le compte du crédirentier, car ce dernier peut décéder avant ou, au contraire, après la durée de vie estimée préalablement. Dans le premier cas, l’acheteur est avantagé.
Par contre, une prolongation de la longévité entraine une augmentation des coûts. D’autant que la décote régresse avec l’âge du vendeur.
Un financement potentiellement sans crédit bancaire
Cerise sur le gâteau, le financement de ce genre d’achat ne nécessite pas un prêt bancaire.
Ce qui permet d’éviter les charges liées aux intérêts alors que le paiement se fait déjà progressivement. Notez qu’un achat en viager occupé peut mener à une revente en cas de besoin.
Si jamais l’acheteur n’est plus en mesure de respecter son obligation pour une raison ou pour une autre, il peut transférer le bien à un autre acquéreur. Dans tous les cas, le débirentier est tenu responsable du respect du versement des rentes.
Compte tenu du fait que plus de 90% des transactions en viager sont dans le cadre d’un viager occupé, sachez qu’il s’agit d’un investissement où le vendeur reste dans la maison ou l’appartement.
Il s’agit d’un dispositif d’investissement immobilier, appelé le viager, où le vendeur reste dans le bien jusqu’à son décès.
Cette rente viagère, versée par le propriétaire au locataire, est un calcul lié au bouquet annoncé par le notaire et qui concerne le DUH.
Le cas du viager occupé sans rente
Bien que le viager occupé avec rente soit plus avantageux, il est possible de payer en une seule fois. Cela revient plus cher, mais l’avantage est de pouvoir se libérer de l’engagement lié à ce versement périodique.
Certes, le paiement se fait en comptant à la signature du contrat, mais le vendeur ne perd pas pour autant le droit d’usage et d’habitation. Toutefois, l’acheteur peut revendre le bien une fois que l’ancien propriétaire est décédé.
La plupart du temps, cette forme de viager est choisie à la demande du crédirentier, qui n’accorde pas d’importance à la rente périodique.
Il va sans dire qu’un versement en une seule fois lui permet d’avoir un capital plus important en volume.
Pour les vendeurs qui souhaitent disposer de plus de 30 % du prix du bien dès le premier contact, il vaut mieux proposer directement un viager sans rente.
Pour l’acheteur, le risque de s’engager dans un investissement aléatoire n’a plus lieu d’être, car le montant est déterminé à l’avance. Par contre, cela ne change rien au principe d’occupation du bien.
En échange, les frais du notaire se voient diminuer à cause de la minoration appliquée sur le prix de revient. De plus, l’achat en viager occupé sans rente est financé par un prêt hypothécaire.
Mais il y a une contrepartie à cela. Le crédirentier n’a pas le droit de mettre le logement sous location. C’est interdit par la loi. De ce fait, cette pratique ne peut pas se faire même avec l’accord du débirentier.
Le viager occupé est pour les retraités
Les personnes ayant plus de 50 ans sont celles qui ont souvent recours à la vente en viager avec ou sans bouquet. La possibilité de toucher la rente en plus de leur pension est le point qui les intéresse le plus.
Des revenus supplémentaires pour le vendeur
Le fonctionnement du viager plaît aux seniors. Ils gagnent des revenus en sus tout en gardant leur maison pendant un bon bout de temps. Vivre dans une habitation avec laquelle on est habitué est important lorsqu’on a le grand âge. C’est tout à fait ce que le viager vous offre.
En même temps, les charges liées à l’occupation du bien sont départagées entre l’acheteur et le vendeur. Cette alternative vous offre plus d’indépendance financière.
À défaut d’héritiers, cette pratique devient d’autant plus intéressante. Si vous disposez d’une maison secondaire, celle-ci peut être mise en location pour augmenter encore plus votre pouvoir d’achat.
En cas de viager sur deux têtes, le couple veille l’un sur l’autre grâce à la rente et au droit d’usage et d’habitation.
Les mesures à prendre
Prendre une assurance en viager permet à tout un chacun de réduire les risques liés à cette transaction. En règle générale, c’est le crédirentier qui est le plus avantagé par les garanties procurées par les offres assurantielles.
Afin d’éviter les conséquences d’une éventuelle absence de paiement, il faut penser à se munir d’un privilège du vendeur. Grâce à ce dispositif, vous pouvez vendre le bien aux enchères. Le but est de vous dédommager à la suite de l’incident.
Mais cette opération est effectuée avec l’aide d’un notaire. Il faut donc, prévoir une certaine somme d’argent pour payer ce professionnel. À cela s’ajoute la clause résolutoire dont on a expliqué le principe plus haut.
Déterminer le prix du bien
Le calcul du prix à payer par l’acheteur est assez complexe. Il faut passer par plusieurs étapes avant d’avoir la valeur réelle de la maison.
Quel est le prix vénal ?
La première chose à faire est de connaitre le prix vénal du bien. C’est la valeur de celui-ci sur le marché immobilier. Il faut que les deux acteurs contractants se mettent d’accord sur tous les paramètres pour que la décision soit prise.
Le rapport entre le bouquet et le DUH
Afin de tout savoir sur le viager, vous devez connaitre comment le calcul du montant est fait. C’est à ce niveau que le droit d’usage et d’habitation (DUH) entre en jeu. C’est un principe inévitable lorsque l’on souhaite vendre sa maison en viager occupé.
La définition de ce paramètre repose sur la valeur locative du bien. Le montant correspondant est ensuite multiplié par le barème viager, qui dépend de l’âge de décès du crédirentier. Le résultat représente la valeur du DUH.
Quant au bouquet, il est obtenu à partir de la valeur vénale susénoncée. Le montant change, une fois de plus, selon l’âge du vendeur. Il représente le capital initial. Tandis que la somme à renter est le reste de la valeur vénale après soustraction du bouquet et du DUH.
L’ensemble du calcul
En somme, le calcul d’un viager sur une tête commence par le calcul de la valeur du bien sur le marché.
Ensuite, le bouquet est déterminé avec le DUH. Vous retranchez les deux derniers éléments sur le premier pour avoir les rentes. Le calcul utilise un barème unique pour tout le secteur.
Le calcul du viager sans rente
Lorsque vous optez pour la vente d’une maison en viager occupé sans rente, vous n’avez pas besoin de suivre ces étapes. Ainsi, le calcul est plus facile.
À la valeur vénale, vous enlevez le DUH afin d’obtenir le bouquet. Au lieu de renter le capital restant, vous payez le bouquet en une seule fois et les rentes n’ont plus lieu d’être.
La particularité du viager sur deux têtes
Ce cas concerne la vente par deux personnes. Il faut que les deux vendeurs se trouvent dans un même logement pour que ce principe soit valable. Dans ce sens, le taux de rente intervient pour le calcul du prix.
Puisque vous allez devoir utiliser un coefficient multiplicateur reposant sur l’âge des vendeurs, il est plus judicieux de combiner le barème des deux.
Prendre celui qui est le plus âgé semble plus évident, car il a le moins de durée de vie. Toujours est-il que cela reste un risque à courir parce que le plus vieux peut tout à fait décéder en premier.
La distribution des rôles selon le principe viager occupé
Les responsabilités et les charges sont départagées entre le crédirentier et le débirentier afin d’assurer un équilibre parfait entre les deux.
Les bases de cette opération
Pour ce qui est des charges, elles sont relatives aux travaux d’entretien du bien. Les réparations courantes sont à la charge du vendeur tandis que les gros œuvres reviennent à l’acheteur, car la maison lui appartient.
Afin de savoir ce que vous devez faire en cas de litiges à ce sujet, il vaut mieux prévoir une clause y afférente.
Nuances entre les droits
Les droits des contractants permettent aussi de départager les rôles. Dans ce sens, l’usufruitier se charge des petits travaux, comme susmentionnés. Mais à part cela, la loi liée à cette pratique délimite les opérations que le vendeur peut faire dans les limites de la transaction.
Incontournable dans les transactions immobilières, les frais de notaire sont basés selon les coûts instaurer par l’État. Le calcul de ses frais dépend aussi selon certains critères. Ces quelques lignes vous en diront plus.
Estimation des frais de notaire selon la situation
Généralement, les frais de notaire se basent sur un barème proportionnel et dégressif par tranches. Ainsi, le taux des frais dépend de la catégorie de l’acte en se basant sur les séries qui doivent déterminer les taux applicables sur un achat. Certes, un notaire peut fixer le coût de son intervention en fonction de la situation. Toutefois, il faudra aussi se conformer à la rémunération notariale fixée par l’État qui doit être proportionnel vu que l’acte concerne l’achat immobilier. Dans tous les cas, un notaire ne perçoit que 10 % sur l’étude notariale qu’il réalise.
Les frais d’un notaire en cas d’achat ou de succession
L’émolument reçu par un notaire sur un achat de maison est différent de ce qu’il perçoit en cas de mutation par succession. Pour le premier cas, il faut savoir que le coût de l’immobilier peut être découpé en deux. De plus, la série S1 est le plus utilisée dans ce genre de situation. Le notaire touche alors entre 0.825 % à 4 % (sans TVA) de la valeur du terrain selon la situation.
Pour la succession, le notaire est rémunéré à 58.20 euros sans TVA si l’acte de notoriété se fait directement en ligne. Quant au certificat de propriété ou de mutation, un taux de 0.5 à 15.6 % (hors TVA) peut être demandé par le notaire. Enfin, le notaire ne touchera que 0.44 % à 1.6 % (sans TVA) pour la déclaration de succession.
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