Viager libre : plutôt favorable envers les acheteurs ou les vendeurs ?

Si le viager occupé permet au vendeur de continuer à jour de l’habitation après le premier versement du capital, la vente de maison en viager libre avantage plutôt l’acquéreur avec un temps d’avance quant à la possession du bien en question.

Dans les deux cas, l’ancien propriétaire perçoit une rente dont il bénéficie à perpétuité. Au premier abord, cette deuxième option semble être plus intéressante pour les débirentiers, mais les avantages pour les vendeurs ne se font pas rares non plus. 

Comme tous les types d’investissements immobiliers, il comporte des risques et des enjeux. Il faut se poser préalablement la question sur vos besoins afin de savoir si c’est la bonne solution pour vous. Cette règle est valable pour les acheteurs et les vendeurs. 

En quoi l’échange de maison en viager libre serait-il bénéfique pour chacune des parties ? Et comment avoir les meilleures offres ? Il faut bien saisir le sens et les rouages de ce concept afin de répondre à toutes les questions y afférentes.

Qu’est-ce qu’un viager libre ?

Le viager libre est un type d’investissement immobilier qui se distingue par ses modalités d’achat et par le partage des responsabilités ainsi que des droits entre les parties prenantes.

Également appelé viager vide, il consiste à l’acheteur de disposer de la maison directement après le versement du premier paiement qui est défini sous le terme de bouquet.

À ce moment, le vendeur bénéficie d’une rente plus élevée que dans le cas d’un contrat de viager occupé, qui est, en l’occurrence, l’inverse de la vente en viager libre. Mais dans les deux cas, l’allocation se fait jusqu’au dernier jour du vendeur sauf dans le cadre du viager sans rente. En somme, un viager libre à Marseille ou ailleurs dispose de nombreux avantages.

La mise en place d’un contrat de vente suivant ce principe requiert l’expertise d’un notaire, que ce soit du côté du débirentier que celui du crédirentier.

Avant d’établir l’acte de vente, les deux parties doivent se mettre d’accord sur le prix du bien. Ce point dépend de son état et de l’âge du vendeur.

Quoi qu’il en soit, la vente en viager libre est exempte d’abattement d’occupation. D’ailleurs, le versement du capital initial n’est pas obligatoire. C’est un autre élément à déterminer au moment de la signature du contrat. 

Il n’y a pas que l’achat qui est possible dans cette optique. La location viagère est aussi une alternative d’investissement assez intéressante. 

Qu’en est-il du viager libre sans rente ?

Tout comme le viager libre sans bouquet, il est envisageable de signer pour un engagement sans rente. Les règles sont les mêmes. La maison reste à la disponibilité du vendeur en cas d’achat en viager occupé. Et l’inverse est valable si vous souhaitez acheter en viager libre. Cependant, le premier aspect de ce type d’investissement est plus courant. 

Il va sans dire que ce principe est plus avantageux pour les acheteurs dans le sens où le paiement se fait en une seule fois. De quoi réduire les casse-têtes liés à l’acquisition.

Néanmoins, cette option ne peut pas être appliquée si vous n’êtes pas en mesure de débourser une somme assez colossale à la signature. Il faut dire que c’est le revers de la médaille. 

Mais en réalisant la transaction en une seule fois, vous réduisez les risques pouvant compromettre la possession de la maison. Toutefois, si le vendeur vient à décéder trop tôt, cette option n’est plus aussi avantageuse que cela. Il faut donc bien considérer l’âge de cette partie prenante avant tout. 

Comment se passe la vente d’une maison en viager libre ?

Un contrat à mettre en place

Comme susmentionné, vendre en viager libre nécessite la mise en place d’un contrat bien spécifique. La définition de la rente se fait dans ce sens selon la table de mortalité.

Ce, à partir du prix total du patrimoine. Plus précisément, l’on utilise un coefficient tiré de l’espérance de vie du vendeur pour le calcul étant donné que le paiement est à vie.

Et plus le bouquet est important en chiffres, moins la rente est exorbitante. Le capital initial constitue en effet 0 à 50 % de la somme totale. 

Il faut avoir quel âge pour mettre sa location en viager ?

Généralement, cet investissement s’adresse aux personnes d’âge avancé qui profitent déjà de la retraite.

L’intérêt du viager libre pour les vendeurs est en effet de pouvoir jouir d’un complément de revenu jusqu’à leur mort. En sachant que la rente est plus élevée que dans le cas du viager occupé. 

La recherche d’acheteurs en viager libre se fait de la même manière qu’avec une vente classique. La diffusion de l’offre doit être optimale afin d’atteindre le plus d’intéressés possible. Lorsque les demandeurs sont nombreux, vous avez plus de chance de négocier.

Quoi qu’il en soit, ce n’est pas le seul critère à considérer pour faire une bonne affaire.

Vous pouvez faire appel à une agence spéciale pour émettre votre proposition au grand public. Dans ce cas, c’est à cet acteur de faire en sorte que toutes les procédures liées à cette transaction immobilière soient respectées.

Que représente l’achat en viager libre ?

L’achat en viager libre s’accompagne de la cession des charges étant donné que l’acheteur prend possession du bien une fois le contrat signé. De ce fait, toutes les dépenses afférentes à l’entretien de la maison lui sont transmises.

Il en va de même pour le paiement des diverses taxes en vigueur dans ce sens. L’on parle a priori de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Néanmoins, les donnes changent en cas de location. 

Au grand bonheur des acheteurs, ce n’est pas impossible de trouver une maison en viager libre pas chère sur le marché. Avec l’aide d’un professionnel, les démarches à réaliser deviennent moins compliquées et plus sûres.

Si le viager libre est moins fréquent que le viager occupé, il commence à séduire plus d’un en raison de la bonne affaire qu’il représente en fonction de la situation du vendeur. C’est une réelle opportunité de dénicher une maison à petit prix. 

Contrairement à l’autre type de viager, celui-ci est lié à moins de risques puisque l’échange se fait tout de suite contrairement à la circonstance où le vendeur continue d’habiter la maison jusqu’à son décès (intéressez-vous aux soucis liés aux assurances). 

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Viager libre : Fiscalité, charges, et responsabilités

Fiscalité pour le crédirentier et le débirentier

Lorsqu’on se demande ce que veut dire viager libre, l’on ne peut mettre de côté les responsabilités et les droits y afférents. De même pour la fiscalité qui représente une préoccupation à part entière, tant pour le crédirentier que le débirentier.

Pour ce dernier, il n’y a pas d’avantage fiscal à proprement parler. En effet, il ne bénéficie point d’une réduction liée à la déclaration de revenus. La détermination de la valeur du bien repose donc sur l’âge des deux parties essentiellement. En plus de cela, l’acheteur prend en charge le coût du notaire. 

Une histoire de bouquet

Pour l’autre partie, le bouquet reçu au début de l’échange n’est soumis à aucune imposition.

En revanche, si la maison mise en vente n’est pas son habitation principale, alors une contribution en relation avec la plus-value immobilière s’impose. 

Dans cette optique, le montant imposable change d’un cas à un autre. Si le vendeur a moins de 50 ans, l’imposition s’élève à 70 % de la rente. Entre 50 et 59 ans, elle est de 50 %. Ce taux régresse à 40 % dans le cas où le crédirentier a 60 à 69 ans. Et la déduction minimale est de 30 % pour les acteurs ayant plus de 69 ans. 

Quoi qu’il en soit, tous les droits liés à la propriété reviennent à l’acheteur. À savoir le droit d’usage que l’on a déjà maintes fois mentionné. Puis, il détient le droit à la mise en location.

Mais est-il possible de revendre un viager ?

Bien qu’à l’origine, l’achat en viager libre doit déboucher sur la jouissance de l’habitation, ce n’est pas impossible de remettre le bien sur le marché pour une raison ou pour une autre. Sinon, il profite du droit d’aliénation si le besoin se fait ressentir. 

À qui s’adresse le viager libre ?

Il y a des conditions pour mettre sa maison en viager. D’un autre côté, les acheteurs sont aussi soumis à quelques critères. 

Les conditions d’éligibilité du côté des acheteurs

Pour faire un achat de maison en viager libre, le débirentier doit être suffisamment aisé, car les établissements financiers ne sont pas enclins à accorder de l’aide dans le cadre de cette acquisition.

En cause, les banques ne souhaitent pas mettre en péril leur activité à cause des risques liés à la transaction viagère.

Ainsi, l’acheteur doit disposer préalablement de la somme afférente au bouquet et aux rentes. Cela, sans oublier les charges liées aux petites ou grandes réparations. En ce qui concerne l’âge, celui-ci doit avoir 20 ans de moins que le vendeur au minimum. 

Quid des vendeurs ?

Quant au crédirentier, il doit avoir entre 50 à 70 ans et plus. Il est impossible de mettre en vente une maison dont on n’a pas la pleine propriété.

Toutefois, les propriétaires peuvent être un couple. Dans ce cas, l’on parle de la vente de maison en viager libre sur deux têtes. Il est préférable de ne pas avoir de légataires, car le bien est cédé en entier à l’acheteur au moment de l’achat. 

Un processus d’achat plus flexible

La plus grande particularité de ce type d’achat réside dans la souplesse des modalités.

Du côté des vendeurs, la détermination du prix est assez libre. Toujours est-il qu’il faut respecter les conditions y afférentes pour ne pas proposer un tarif déraisonnable.

Outre l’âge et l’état de la maison, les modalités relatives à l’achat sont aussi à prendre en compte. À savoir que le viager libre coûte plus cher que toute autre option. 

Mais le plus grand avantage est la possibilité d’habiter la demeure sans attendre le décès du vendeur. D’ailleurs, le viager prend fin à ce moment. Un cas particulier s’impose pour l’achat en viager libre.

En cas de maladie du vendeur dans les 20 jours suivant la signature du contrat, ce dernier peut être annulé. Le calcul de la rente est très simple. Il suffit de réduire la valeur du bouquet sur le prix total du logement. 

Les avantages du viager non occupé 

Les avantages de l’achat en viager libre sont valables pour les acheteurs et les vendeurs. Seulement, ils sont différents dans les deux cas. 

Pour les acheteurs

Le débirentier est mieux loti par cet investissement dans le cadre de l’acquisition d’un nouveau logement principal.

Bien que la réticence des banques à financer ce projet soit perçue comme un inconvénient pour certains, c’est un avantage pour ceux qui ne souhaitent pas s’engager dans un prêt avec intérêts.

Le fait est que le prix d’achat est dans ce cas moins élevé. Ce qui permet à tout un chacun d’avoir une chance. En plus, l’habitation peut être investie en location par la suite. 

Pour les vendeurs

 Du côté du vendeur, l’absence des taxes à payer est un avantage considérable. En plus de cela, il touche une rente de façon périodique en supplément à sa pension. Si vous avez un(e) conjoint(e), la rente lui revient en cas de décès. 

La fiscalité privilégie davantage les vendeurs. Si le bouquet n’est pas imposable, la rente l’est, mais avec une réduction selon l’âge. 

Les inconvénients du viager non occupé 

Les inconvénients sont aussi partagés entre les acheteurs et les vendeurs comme pour le cas des avantages. 

Pour les acheteurs

Le débirentier risque de payer plus cher si la longévité du vendeur est encore considérable. Dans ce cas, le bien sera surévalué. Outre la rente un peu plus importante, les charges relatives à la remise à neuf lui reviennent après l’achat.

En cas de revente, l’acheteur endosse les problèmes pouvant être déclenchés par le nouvel acquéreur, notamment vis-à-vis des versements de la rente auprès de l’investisseur initial. 

Pour les vendeurs

Dans le cas d’un viager libre, le vendeur perd son bien dès l’achat, contrairement au viager occupé. L’ancien propriétaire ne peut ni l’habiter ni le mettre en location.

De même pour le conjoint et les descendants. Si les rentes ne sont pas payées pendant 5 ans, le vendeur n’en a plus droit.