Viager Libre Sans Bouquet (et avec)

Viager Libre Sans Bouquet (et avec)

Viager libre sans bouquet : un investissement immobilier particulièrement attirant

De nombreux Français se tournent désormais vers l’immobilier pour placer leurs économies et obtenir un complément de revenu. Parmi les solutions allant dans ce sens, il y a la formule du viager libre sans bouquet.

Cette pratique répond à des spécificités variées, mais repose sur un capital « bouquet » et le paiement d’une rente à vie. Comment fonctionne-t-il ? Quelles sont les caractéristiques de ce type de bien ? Est-il possible de faire un achat sans bouquet viager ? 

Qu’est-ce qu’un viager ?

Le viager ou la vente en viager est une autre modalité de transaction immobilière. Ce mécanisme permet à quelqu’un de céder une partie ou tout son capital immobilier à une autre personne

Cette transaction est officialisée par un contrat entre le vendeur appelé « crédirentier » et l’acheteur ou « débirentier ». Le bien peut être une nue-propriété ou une pleine propriété.

Les deux parties conviennent d’un prix, qui sera converti en tout ou en partie en une « rente viagère ».

Celle-ci ne s’arrêtera qu’à la mort du crédirentier ou après une période définie au préalable par les deux protagonistes. La rente peut aussi être appelée « arrérages » et elle est considérée comme étant une dette alimentaire. 

Le viager à Ardèche, comme dans de nombreuses villes est le plus souvent entrepris par une personne âgée qui veut améliorer sa condition de vie. En concédant sa propriété par le viager, elle n’aura pas à transmettre le bien à un héritier. Elle obtiendra également un revenu complémentaire par la rente et le bouquet lui sera utile. 

Le contenu du contrat d’une vente en viager

Une transaction immobilière en viager doit être certifiée par un contrat spécifique. Celui-ci fera aussi office d’acte authentique de vente. Ce document doit être rédigé par un notaire pour être considéré comme légitime. 

Le contrat comprend plusieurs informations concernant la vente, tel que les charges de copropriété.

En fonction des conditions de vente, ce document devra préciser quelle partie prendra en charge les travaux de réparation ou d’entretien du bien. Un viager situé à Paris sans rente doit aussi faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat.

Les points les plus importants dans le contrat de vente d’un viager concernent :

  • Le versement du capital
  • Le montant du bien
  • L’indexation de la rente

Les différents types de viagers

Avant de faire un achat en viager, il est important de connaître les catégories de viager en vente sur le marché. 

Le viager occupé et le viager occupé sans bouquet

Il s’agit d’une vente en nue-propriété où le vendeur pourra conserver son usufruit sur le bien immobilier.

Cela signifie qu’il va pouvoir garder le droit de la propriété à vie. Ce droit lui permet d’habiter dans le logement jusqu’à son décès.

Pour une vente en viager occupé, le crédirentier va percevoir une rente viagère. Il peut aussi obtenir un bouquet viager selon l’accord effectué avec l’acheteur.

 Toutefois, un viager occupé sans bouquet est parfois possible mais plus cela est forcément plus rare (rentabilité inespérée et facilité de transaction).

Notre newsletter

Le viager libre

Cette vente est caractérisée par le fait que le bien sera entièrement libéré par le vendeur.

Il n’occupera pas la propriété qui sera à l’entière disposition de l’acquéreur. Il va également céder l’usufruit en plus de la nue-propriété.

Dans ce cas, le vendeur va recevoir un bouquet viager et une rente régulière. Le montant de ce dernier est plus important que pour un viager occupé, avec ou sans bouquet.

La vente en viager libre en PACA ou un viager libre à Marseille va offrir un revenu mensuel net au propriétaire. Mais aussi, il va permettre d’éviter les problèmes récurrents de la location ainsi que les dépenses pour l’entretien et les réparations du bien.

Le viager loué

Le viager loué est un autre type de viager, mais il est souvent compris dans la catégorie « viager occupé ». De même pour le viager occupé sans bouquet, avec ou sans, ce n’est qu’un détail de la transaction immobilière.

Pour cette transaction, le propriétaire va continuer à percevoir les loyers du bien tant qu’il est en vie. Cette option permet à l’acheteur d’alléger en partie ou en totalité la rente à payer.  

tableau montrant la rentabilité annuelle d'un investissement en viager

Quels sont les prix des viagers sur le marché ?

La rente viagère est une nouvelle façon d’économiser. Vous pouvez même trouver des opportunités de viager bordeaux sur le bon coin. Toutefois, elle répond à des règles et des conditions spécifiques pour être valable. 

Sachez que lorsque le contrat est signé, il est impossible de revenir sur la rente. La révision du montant de la rente doit avoir été stipulée dans le compromis de vente entre le vendeur et l’acheteur.

Si cette clause n’est pas mentionnée dans le contrat par la suite, elle ne peut pas être valable. Mais dans le cas d’une vente avec deux crédirentiers, une baisse est envisagée si l’un des deux décède.

Comment calculer la rente d’un viager libre ?

Il faut prendre en compte le loyer annuel libre dit “théorique” dont le taux est de 4% annuel (exemple : 4% d’un bien immobilier à 400 000 euros = 16 000 euros).

Il faut ensuite y adjoindre un coefficient relatif à l’espérance de vie qui est en moyenne de 8. Vous obtiendrez alors le montant de la décote à soustraire à la valeur initial du bien (dans notre exemple : 400 000 – 128 000 euros).

Comment se calcule le montant du bouquet dans le cadre d’un viager libre ?

A contrario, ce montant est fixé de façon libre entre les 2 parties. Dans l’immense majorité des cas, il s’agit au maximum de 50% de la valeur du bien. Une moyenne de 25 à 30% est observée.
Le montant restant sera donc relatif à la rentre viagère versée de l’acheteur au vendeur, à savoir du nouveau propriétaire au nouveau locataire.

Quid de la taxe foncière lors de la vente d’un bien en viager?

Comme cela semble logique, c’est bien au vendeur de s’acquitter de la taxe foncière, aussi appelé le débirentier.

Il n’y a que dans le cadre d’une volonté explicité du vendeur de garder son usufruit (le fameux) que celui-ci paiera la taxe foncière.

Quel est l’âge idéal pour mettre son bien immobilier en viager?

Juridiquement, il n’y a pas d’âge minimum. Toutefois, cette opération financière est pertinente après la début de la retraite, à savoir aux alentours de 64-65 ans.
En ce sens, la mise en place du viager sera profitable.

A noter que l’âge idéal, et non la moyenne, est de 70 ans afin d’éviter que le taux de la rente viagère ne soit beaucoup trop élevé (et donc rendre plus complexe l’achat par le débirentier).

Quels sont les avantages liés à une rente viagère dite réversible?

En cas de décès de l’un des 2 rentiers (le crédit-rentier), alors le conjoint pourra toucher la rente viagère versée par l’acheteur.

Celui-ci devra donc atteindre la fin de vie du conjoint restant pour obtenir son bien immobilier.

Qu’est-ce que la rente ? 

Le prix d’un bien en viager et celui d’un autre en vente classique sont très différents pour de nombreuses raisons.

Avant d’investir ou de vendre votre maison familiale de cette manière, il est essentiel de connaître les montants que vous pourrez obtenir. Ces tarifs vont également dépendre du type de viager dont vous avez affaire. Toutefois, des barèmes définis par l’administration peuvent influencer ce montant. 

Ce type de rente viagère en PACA est obtenue en échange d’un capital financier lors de la souscription du contrat.

Il est possible d’en bénéficier à travers un placement ou de le verser à un tiers en cas de décès du crédirentier.

La rente viagère est payée tous les mois, tous les trois mois ou tous les ans, selon les termes du contrat entre les deux parties.

Calcul Viager : Comment calculer la rente viagère libre ?

Lors d’une transaction viagère, vous aurez à définir le prix d’achat du bien, mais aussi le montant de la rente et celui du bouquet viager. Pour obtenir le montant de la rente, vous devez prendre en compte la valeur de la propriété ainsi que le taux de revenu hors inflation du capital. 

L’acheteur et le vendeur sont libres de fixer comme ils le souhaitent le montant du viager. Il en est de même pour le bouquet, mais ce dernier est généralement entre 30 à 60 % de la valeur totale de la propriété immobilière. Souvent, le prix fixé représente les 30 % du coût du bien immobilier. 

Vous devrez ensuite prendre en compte l’âge du vendeur et son espérance de vie. Ces informations vous donneront le coefficient diviseur nécessaire pour avoir le montant de la rente annuelle.

Si l’acheteur est âgé de 80 ans, il peut encore vivre 9 ans en moyenne. La rente annuelle d’un viager dans la Drôme par exemple sera obtenue par la division de la valeur du montant qui reste à payer et le coefficient diviseur. 

Vous pouvez vous renseigner auprès d’un professionnel, vous référez à l’indice sur le coût de la construction ou à l’indice de l’INSEE pour obtenir le taux d’indexation du viager libre.

Faire appel à un spécialiste est également conseillé pour déterminer le montant de la rente afin d’éviter une sous-évaluation ou une surévaluation du bien mis en vente.

Infographie présentant les avantages d'un achat en viager

Le viager libre sans bouquet : comment ça marche ?

Lorsque vous effectuez un achat immobilier en viager, vous serez amenée à discuter du bouquet. Celui-ci doit être défini au moment de la signature de l’acte de vente.

Après, il ne sera plus possible de négocier son montant. Toutefois, dans certains cas, le vendeur peut vous proposer la propriété sans bouquet viager.

Qu’est-ce qu’un bouquet ?

Il s’agit de la somme d’argent qui servira d’apport initial lors de la vente d’un logement en viager.

Il est payé par le débirentier au crédirentier et joint à l’acte authentique de la transaction.

Selon les modalités décidées par les deux parties, ce capital peut être payé en différé ou fractionné sur une période déterminée. Sachez qu’il n’existe pas de bouquet dans le cas d’un viager occupé

Le montant du bouquet est déterminé par le type de viager, mais aussi de l’âge du vendeur. Le pourcentage enlevé du prix total de la vente peut aller de 10 % plus de 60 %. Mais il est également possible de vendre en viager libre sans bouquet

Le bouquet est-il obligatoire ?

Le versement d’un capital conséquent à la signature du contrat de vente est librement déterminé par le vendeur.

Son montant est défini avec l’acquéreur du bien, mais il n’est pas obligatoire. Bien que cette pratique soit très répandue, le paiement du bouquet n’est pas une obligation lors d’un achat en viager.

Il est donc possible de s’en passer et faire un achat viager libre sans bouquet.

Beaucoup de personnes optent pour ce choix depuis quelque temps. Les raisons d’un viager libre var sans bouquet sont nombreuses, mais voici les principaux raisonnements de ceux qui ont réduit, ou supprimé, ce bouquet viager des conditions de vente :

  • Une rente plus élevée

Un viager sans bouquet permettra de recevoir régulièrement un versement plus élevé.

Lorsque le montant du bouquet est faible, vous pourrez bénéficier d’un revenu mensuel plus élevé. Cela vous aidera à augmenter votre pouvoir d’achat et faire face plus simplement aux charges fixes mensuelles.

  • Une gestion des revenus plus simple

Avec un bouquet, le crédirentier se retrouve avec une somme importante à gérer. Lorsqu’il n’est pas doué en placement ou qu’il ne trouve pas de conseiller fiable, cet argent peut rapidement être gaspillé. Le viager sans bouquet est une meilleure solution pour éviter les difficultés de gestion. 

Les seniors sont les plus enclins à réaliser ce type de transaction immobilière. En limitant le montant du bouquet, ils n’auront pas à se soucier de faire confiance ou non à la banque.

Par ailleurs, en évitant d’avoir entre les mains beaucoup d’argent, il sera plus facile d’éviter les dépenses inutiles.

Un investisseur avec une loupe cherche un bien en viager

Vente en viager sans bouquet : les précautions

Il est essentiel de se rappeler que la durée de paiement de la rente mensuelle est limitée. Elle prendra fin à la mort du crédirentier et ne pourra pas être transférée à des héritiers. Le principal risque de cette option sera de ne pas avoir reçu l’intégralité du prix du viager du 44 avant votre décès.

Pour éviter cette situation, les législateurs ont mis en place des mesures de protection :

  • Le montant de la rente doit être élevé ;
  • Le paiement de la rente doit se faire sur une période restreinte ;

Ces deux points permettent de réduire autant que possible le temps de paiement du bien. De cette manière, il y a un bon équilibre entre les gains des deux parties et réduire les risques de perte.

Le fait de ne pas vouloir percevoir de bouquet avec votre viager libre dans le 64 par exemple doit faire l’objet d’une négociation. L’acquéreur peut refuser cette condition si le montant des mensualités lui semble trop élevé ou pour une tout autre raison.

En dehors du vendeur et de l’acheteur, le notaire ou un spécialiste des transactions en viager devront être présents. Ce dernier vous aidera ensuite à réaliser les calculs et les modalités de paiement du prix final du bien immobilier.

Vente en viager libre à son enfant : est-ce possible ? 

La vente en viager sans bouquet est une alternative intéressante, même entre parents. La loi n’interdit aucunement de faire une vente immobilière en viager à ses enfants.

Toutefois, il est primordial de faire attention au calcul du prix. Celui-ci doit se faire selon les règles et confier à un professionnel pour éviter la sous-évaluation. 

Si les services fiscaux considèrent que le prix de vente ne correspond pas à la valeur de la propriété, vous risquez des sanctions. En effet, le bien va être requalifié en tant que donation déguisée. Par contre, il est possible de faire donation du bouquet à ses proches.

Les avantages de la vente en viager

Réaliser une transaction en viager libre en PACA offre de nombreux avantages pour l’acquéreur et le vendeur. Le viager va apporter un revenu mensuel au vendeur.

Pour les personnes âgées, celui-ci peut devenir un complément de retraite intéressant jusqu’à son décès. Il est aussi possible de faire bénéficier son conjoint de la rente dès la signature du contrat de vente. 

La rente en viager est un revenu qui peut bénéficier d’un abattement fiscal selon la page du crédirentier. Il est de 30 % avant 50 ans, de 50 % pour les personnes de 50 à 59 ans, de 60 % pour les 60 à 69 ans et à 70 % pour les plus de 70 ans.

Il est possible de faire une vente en viager en couple. Dans ce cas, ce sera l’âge du plus avancé qui sera considéré dans tous les calculs. Pour le débirentier, un achat en viager libre et sans bouquet offre aussi de nombreux avantages : 

  • Réaliser un investissement immobilier intéressant ;
  • Acheter un bien sans prendre un important fond de départ ;
  • L’exonération fiscale se répercute sur les frais de notaire ;

Un viager libre sans bouquet deviendra pour l’acheteur de se constituer un patrimoine ou de placer efficacement son argent.