L’Ile-de-France avec ses huit départements est une région du centre nord de la France.
Multidimensionnelle et multiculturelle, cette région se démarque du lot par sa force économique et la richesse patrimoniale dont elle bénéficie.
C’est la raison pour laquelle les transactions immobilières y sont accrues surtout dans le domaine de l’immobilier viager. Comment investir dans le viager en Île-de-France ? Cet article a recueilli toutes les informations utiles à savoir avant de se lancer dans cette opération.
Que faut-il savoir sur le viager ?
Le viager est une vente qui porte sur un bien immobilier. Le vendeur ou crédirentier décide de vendre son appartement ou sa maison.
En contrepartie, il perçoit un capital initial ou bouquet de la part de l’acheteur ou débirentier. En plus de ce bouquet, l’acheteur doit verser au crédirentier une rente viagère dont l’échéance est fixée au décès du vendeur.
Avantages du viager
Le viager offre des avantages aussi bien au vendeur qu’à l’acheteur du bien immobilier. Pour le vendeur, il reçoit un capital dès la conclusion de la vente ainsi que des revenus mensuels complémentaires garantis à vie. Il n’aura plus de charges et aura aussi un allègement fiscal sur la transaction.
Pour l’acheteur, il acquiert un bien immobilier dont le paiement est gradué dans le temps. Il n’aura point recours à des prêts immobiliers auprès des banques. Il pourra louer le bien et payer la rente avec le revenu locatif.
De plus, dans une vente en viager le bien immobilier est beaucoup moins cher que lors d’une vente normale. Sa valeur à l’achat en viager est déterminée tenant compte de la valeur d’usage et d’habitation.
Cette dernière valeur est soustraite à la valeur vénale de l’immobilier objet de la vente.
L’autre avantage concerne les frais notariaux qui seront peu coûteux. Son honoraire ne sera pas déduit de la valeur totale du bien immobilier, mais de la valeur d’usage et d’habitation.
Le bouquet ne dépasse pas 30 % de la valeur commerciale du bien. Le viager est donc une acquisition d’un bien immobilier tout en plaçant son épargne sur un actif à faible risque.
Différence entre viager libre et viager occupé
Lors d’une vente en viager libre, le bien immobilier ne sera pas occupé à la conclusion de la vente.
L’acheteur acquiert la jouissance totale et absolue. Par contre, en matière de vente en viager occupé, le vendeur pourra habiter les lieux jusqu’à son décès. Il faut noter que 95 % des ventes en viager concernent des viagers occupés.
Les points forts de l’Ile-de-France
L’Ile-de-France dispose d’une situation géographique privilégiée. Le développement du réseau de communication ainsi que de la taille de son marché intérieur en est le facteur.
Elle constitue l’une des principales portes d’entrée du monde en Europe.
Les avantages socioprofessionnels
- Des offres attractives de réseaux de transport et de télécommunication ;
- L’offre immobilière y est très diversifiée et on peut trouver des logements, des bureaux, des locaux d’activités ;
- Des espaces adaptés à l’accueil d’une urbanisation de qualité (villes nouvelles, la Défense, Pôle de Roissy, Plateau de Saclay/Massy, etc.) ;
L’Ile-de-France se distingue aussi par son offre touristique très attrayante ainsi que la qualité des équipements de ses édifices tels que : le Musée d’Orsay, le Grand Louvre, La Banque Nationale de France, le Stade de France, le Centre Pompidou ou encore le Musée des Arts.
Les atouts de l’immobilier en l’Ile-de-France
Il existe plusieurs facteurs déterminants pour investir dans l’immobilier en Île-de-France. Ces dernières années, il y a eu un investissement de plus de 28 milliards d’euros injectés dans de nouvelles infrastructures en Île-de-France.
Aussi, des milliers de voyageurs affluent vers l’Ile-de-France et plus de 1 000 communes reliées par un réseau de métros. Plus de perte de temps lors d’un achat immobilier et l’investissement locatif est en plein essor.
Il faut dire aussi que l’Ile-de-France est la région la plus riche et la plus peuplée de la France.
Elle est également la région préférée des étudiants, d’où la poussée fulgurante de nouveaux logements pour étudiants.
Les avantages liés au viager en Île-de-France
Le viager libre en Île-de-France est très peu usuel. Avec huit départements qui sont : l’Essonne, les Hauts-de-Seine, Paris, Seine-Saint-Denis, Seine-et-Marne, le Val-d’Oise, le Val-de-Marne et les Yvelines, une disparité est notée sur le plan des acquisitions en viager.
Quelques données sur le viager en Île-de-France
- Environ 300 à plus de 700 ventes en viager par année.
- La ville de Paris détient plus de 45 % de vente en viager. 30 % des ventes en viager concernent les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. Les 25 % restants concernent la Seine-et-Marne, Yvelines, l’Essonne et le Val-d’Oise.
- 80 % des vendeurs sont des propriétaires vivants seuls dont 68 % sont des femmes et 32 % sont des hommes. L’âge moyen de ces vendeurs tourne autour de 70 ans et plus. Concernant les achats en viager, 86 % sont des viagers occupés, c’est-à-dire que le vendeur ne libère pas les lieux après la vente. 14 % sont des viagers libres. L’âge moyen des acheteurs tourne autour de 45 ans et plus.
- En Île-de-France, 76 % des ventes en viager concernent des appartements 2 pièces comme c’est le cas en ville parisienne. Les 24 % des ventes concernent des maisons que l’on retrouve le plus dans les autres départements de l’Ile-de-France.
Bouquet et Rente
Dans la moyenne, sur toute l’étendue de l’Ile-de-France, le revenu complémentaire mensuel varie entre 1 400 euros pour les appartements et plus de 1 000 euros pour les maisons.
À Paris, la rente va au-delà de 1 500 euros par mois avec un bouquet de plus de 120 000 euros. Dans les autres départements, la rente est de 1 100 euros et plus par mois pour un bouquet de plus 55 000 euros pour les appartements. Voir notre dossier sur le viager sans bouquet (oui, cela est possible).
Pour les maisons, la rente mensuelle est de 1 000 euros et plus avec un bouquet qui dépasse les 60 000 euros.
Outils de calcul pour le viager
Pour calculer le viager, plusieurs types de barèmes peuvent être utilisés parmi ceux-ci :
- le barème viager de l’administration fiscale ;
- le barème viager des notaires ;
- le barème viager de la caisse nationale de prévoyance ;
- le barème Daubry (barème de référence).
Le calcul du viager dépendra de plusieurs facteurs à savoir :
- l’âge et le sexe du vendeur (plus le vendeur ou crédirentier est âgé plus la valeur augmente) ;
- la valeur du bien immobilier par rapport au marché ;
- le versement ou non d’un bouquet ;
- le montant de la rente viagère ;
- l’emplacement du bien immobilier ;
- l’état général du bien.
Vous en savez un peu plus sur le viager libre en Île-de-France.