Le viager sans rente est une forme de viager ayant une particularité. En effet, il se caractérise par un seul paiement, celui du bouquet et réalisé par l’acheteur.
Ce dernier par la suite, n’aura plus à verser des rentes viagères de façon périodique. Aussi, il faudra comprendre que cette méthode de vente immobilière ne s’opère que pour les viagers occupés.
En cas d’un viager libre, il ne s’agira donc que d’une transaction immobilière de type classique, puisque le bouquet sera identique à la valeur du bien immobilier cédé.
Le viager occupé sans rente regorge de plusieurs paramètres qu’il serait passionnant à saisir, surtout si vous êtes un investisseur.
Comment calculer le viager occupé sans rente ?
Pour comprendre comment s’effectue le calcul du viager occupé sans rente, il faudra bien appréhender son fonctionnement.
Le viager occupé sans rente, comment ça marche ?
Parallèlement à ce qui se produit dans le cas d’un viager occupé, l’acheteur procédera à un versement d’un bouquet au moment de la signature du contrat chez un notaire.
Il deviendra ainsi propriétaire du bien de façon officielle. Cependant, le vendeur ne devra pas quitter les lieux. Ce dernier pourra donc continuer à y habiter.
Dans le cas d’un viager classique, l’acheteur est supposé verser des rentes viagères par la suite.
Par contre, cela ne se déroulera pas ainsi dans le cas d’un viager occupé sans rente. L’acheteur sera donc dispensé de versement de rentes viagères. Ainsi, à la signature de l’acte, le débirentier procédera à un seul paiement qui représente le bouquet.
En effet, le bouquet dans ce cas, c’est la valeur vénale du bien ayant été vendu dont le droit d’usage et d’habitation (DUH) sera soustrait. On peut donc comprendre que DUH est un retrait sur la valeur vénale du bien immobilier.
Cela vise à considérer le fait que le vendeur pourra habiter les lieux jusqu’à sa mort. Le DUH correspond en fin de compte à l’abattement qu’engendre l’occupation du bien par le vendeur.
La détermination du droit d’usage et d’habitation
Le DUH peut se déterminer de deux façons à l’instar de :
- La démarche fiscale ;
- La démarche économique.
Pour prendre par la démarche fiscale, il va falloir utiliser le recueil fiscal appartenant à l’usufruit.
60% de la valeur obtenue par ce procédé seront retenus et vous serviront dans la détermination du droit d’usage d’habitation. Cependant, la méthode la plus recommandée dans ce calcul est celle économique.
Pour déterminer la valeur du DUH en passant par la démarche économique, vous devez vous munir d’un barème viager.
Ensuite, vous allez devoir trouver le coefficient viager utilisé par le vendeur. Après cela, on procédera à la détermination du loyer potentiel du bien immobilier.
L’application du coefficient viager sur le loyer annuel pourra vous permettre d’obtenir la valeur du DUH.
Pour finir, vous n’aurez plus qu’à soustraire la valeur du droit d’usage et d’habitation au sein de la valeur vénale. Le montant auquel s’élève le bouquet du viager occupé sans rente sera ainsi trouvé.
Le viager sans rente : une alternative pour un investissement immobilier à Paris
Comme souligné dans les précédentes lignes, le viager sans rente s’applique uniquement au viager occupé.
La vente en viager occupé sans rente, représente à elle seule plus de 80% des ventes viager réalisées en France.
C’est un moyen pour le propriétaire de bien immobilier de vendre tout en ayant la possibilité de continuer à habiter le lieu durant toute sa vie. L’acheteur lui pourra bénéficier d’une décote importante.
Les types de viager occupé sans rente qu’on rencontre
- Lorsque le droit d’usage est le seul élément conservé par le vendeur : C’est le cas de la grande partie des ventes viager occupé sans rente réalisées en France et surtout à Paris. Ici, le vendeur n’a pas la possibilité de mettre son bien en location même si un départ en maison de retraite est imminent. L’investisseur peut donc continuer à contrôler le bien.
- Dans le cas où il est marqué par une conservation de l’usufruit : dans ce cas, il s’agit d’une vente réalisée en nue-propriété. Le vendeur aura non seulement la possibilité de profiter du bien (l’usus), mais il pourra également recevoir tous les revenus représentant ainsi les loyers (le fructus).
En effet, en appliquant l’article 578 du code civil, l’usufruit représentera donc la possibilité de pouvoir jouir des biens dont un autre a la propriété, tout en conservant la substance qui en ressort.
Les points positifs du viager occupé sans rente
De nombreux avantages découlent du viager occupé sans rente. Cela est d’autant plus bénéfique pour l’investisseur qui a la possibilité de réaliser un emprunt dans l’objectif de payer le bouquet.
En effet, puisque le vendeur n’aura pas à toucher de rentes viagères, il ne demandera donc pas d’hypothèque sur le bien en question.
Aussi, les risques financiers diminuent pour l’acheteur. En effet, celui-ci ne sera pas confronté à des paiements de rentes viagères plus tard. Cela pourra s’avérer utile surtout si la durée de vie du vendeur surpasse l’estimation.
C’est seulement la durée de l’attente pour récupérer le bien immobilier qui sera allongée. Le viager occupé sans rente réduit donc considérablement le risque de longévité du vendeur.
Par ailleurs, pour procéder à une revalorisation de la rente viagère, on fait usage de l’indice de référence.
Cependant, dans le cas d’une hausse brutale de ce dernier, le risque d’indexation de la rente viagère n’est pas trop élevé. Aussi, il faudra aussi préciser que l’acquéreur possède en effet un bien « loué » par le vendeur.
Le droit d’usage et d’habitation ayant été retiré de la valeur vénale du bien pourra être apprécié comme représentant les prochains loyers déjà empochés par l’acheteur.
On remarque également une attention particulière portée vis-à-vis du bien par le vendeur.
Celui-ci malgré la vente en viager occupé sans rente, continu à se sentir chez lui, et donc s’arrange pour que le bien soit maintenu dans les meilleurs états.
Des avantages encore plus accentués pour le vendeur
L’un des intérêts majeurs d’une vente en viager occupé sans rente réside dans l’épanouissement du vendeur.
Pouvoir vendre son bien immobilier dans une ville à l’instar de Paris, tout en ayant la possibilité de continuer à l’habiter est vraiment exceptionnel.
C’est une occasion pour lui d’améliorer son pouvoir d’achat qui peut même être transmis plus tard à ses enfants.
Vu que la valeur de transaction du bien a été encaissée au moment de la vente, les héritiers ne se verront pas abusés lors du décès prématuré du vendeur.
Le vendeur ne s’expose également à aucun risque de non-paiement de l’acheteur.
Il peut donc moins porter son attention sur la solvabilité de l’acheteur, tant que celui-ci est capable de payer le bouquet au moment de la vente en viager occupé sans rente.
Pour finir, être vendeur dans une telle opération vous permet de placer une partie ou tout le bouquet. C’est un moyen de pouvoir engendrer des intérêts qui pourront être utilisés dans le financement des dépenses quotidiennes.
Les points négatifs du viager occupé sans rente
Même si les avantages de ce type de vente sont vraiment énormes, il faudra souligner que le viager occupé sans rente a également des facettes désagréables.
Un bouquet onéreux
En premier lieu, contrairement à un viager occupé de type classique, le montant du bouquet sera beaucoup plus élevé ici. Puisque des paiements de rentes viagères ne seront pas réalisés à la suite de la vente, le bouquet sera directement augmenté.
Le vendeur limite donc de ce fait, le nombre d’acquéreur de son viager. Aussi, le montage financier qu’un viager occupé sans rente nécessite n’est pas assez rentable pour l’acheteur.
Le paiement en totalité de la valeur vénale occupée par l’acheteur fait chuter le caractère rentable du projet. Comment cela s’explique ?
En effet, l’acheteur ne bénéficie pas du rôle élévateur engendré grâce à l’étalement de l’achat du bien au moyen des rentes viagères.
Néanmoins, c’est tout à fait logique puisque le risque également est moindre. Aussi, la vente par le viager occupé sans rente n’est pas recommandée à tout le monde.
Pas pour des vendeurs trop jeunes
Il ne convient en fait pas aux vendeurs trop jeunes. Le DUH obtenu par la démarche économique sera très élevé comparé à la valeur vénale du bien immobilier.
Il est pourtant fonction de la valeur locative du bien. Dans le cas où le vendeur serait trop jeune, et cette valeur élevée dans le même sens que celle du bien, le DUH pourrait surpasser la valeur du bien. Par la démarche fiscale, votre DUH sera faible.
A l’opposé de tout ce qu’on pourrait bien penser, l’acheteur dans le cadre d’un viager occupé sans rente devient bien propriétaire du bien au moment de la signature de l’acte.
Cependant, il n’aura aucun droit d’utilisation et ne peut non plus l’habiter.
Quand il s’agit d’un viager occupé sans rente, tout est pris en compte avec le paiement du bouquet. L’acheteur sera dispensé de paiement de rente viagère après signature de l’acte.
Le vendeur quant à lui, pourra bien continuer à habiter sa demeure et ce durant toute sa vie. Par contre, de nombreux avantages comme inconvénients découlent de ce procédé pour les deux parties.
Le viager sans rente est le cas où le nouveau propriétaire n’a que le bouquet à payer. Aucune rente n’est due.
Les mêmes règles relatives à une vente immobilière sont appliquées. C’est au propriétaire de payer les charges liées à l’entretien et aux réparations usuelles.
C’est au propriétaire de payer la taxe foncière, et ce, que le bien soit en viager libre ou viager occupé.
Investir dans un viager à Biarritz
La vente et l’investissement dans un viager est une pratique bien réglementée. En effet, ce contrat concrétise l’interdépendance de deux générations, dont celle du senior qui souhaite la pérennité et la génération entrante qui prépare son futur. Le viager présente des avantages non contestables pour les deux parties.
Le viager, c’est quoi ?
Le viager est un contrat aléatoire qui suppose la vente d’un bien mobilier ou immobilier. Cette dernière est proposée par des seniors, qui sera désigné comme étant le crédirentier. En contre partie, l’achat de ces biens nécessite l’obligation par le débirentier de restituer le prix de la vente. Ce dernier se divise en « bouquet » et en « rente viagère ». Le bouquet est la première remise de fonds qui correspond à une somme largement inférieure à la valeur vénale du bien. Cela est suppléer par la rente viagère ou rente à vie qui est versée périodiquement. Il existe des mentions nécessaires comme les états civils, l’énonciation du prix ou encore certaines clauses comme la clause d’indexation, la clause résolutoire ou celle dite de réquisition. Il existe trois à formes de viager, dont le viager libre, occupé ou loué.
Le viager à Biarritz, un bon investissement
Le crédirentier profite alors d’une retraite pérenne avec des revenus supplémentaires, et cela avec des exonérations de taxe sur les plus-values. En parallèle à cela, la rente viagère leur permette d’avoir une sécurité financière et mobilière. En effet, avec la clause de réquisition, il lui est possible de retrouver son bien dans le cas où le débirentier faillit à ses obligations, dont notamment dans le cadre d’un viager occupé. Pour le débirentier, le viager demeure un excellent placement car il peut se constituer propriétaire d’un bien immobilier sans apports personnels. Toutefois, le débirentier se doit de payer les charges immobilières si le contrat encadre un viager libre.
Investir dans un viager à Biarritz, comment s’y prendre ?
Compte tenu du marché immobilier de Biarritz, le viager demeure un excellent placement. En effet, acheter un viager revient à acquérir un magnifique bien à sa valeur occupée mais plus à sa valeur vénale. Par ailleurs, l’investissement dans un viager offre plus de souplesse que dans l’acquisition d’un immobilier par crédit ou prêt classique. Et ce qui plus est, le viager permet la jouissance, soit l’occupation des lieux dans le cadre d’un viager libre.