Pourquoi acheter en Viager ?

Pourquoi acheter en Viager ?

Avoir sa propre maison, c’est le projet de toute une vie. Tout le monde en rêve… Ou au moins en pense.

C’est plus qu’une simple aventure. Et c’est possible. Il peut s’agir d’un appartement, d’une villa, d’une résidence secondaire, d’une maison à l’étranger ou même d’un immeuble.

Se décider entre construire ou acheter, c’est toute une histoire. Cet article est focalisé sur l’achat d’un bien immobilier.

Acheter dans l’ancien ou choisir une nouvelle construction ?

À cet égard, chacun a ses propres perspectives et préférences.

Pour l’ancien, tout dépendra du type de bien, de son état (en cours de construction, neuf, ancien, rénové), de son emplacement, de l’environnement, de la sécurité, de l’accessibilité, des commodités, des moyens de transport disponibles, des constructions aux alentours, etc.

Vous découvrirez de plus amples informations dans le troisième point.

Pour le neuf, tout est neuf. Que des avantages donc. Vous n’avez qu’à faire appel à un architecte, vous faire aider par vos proches pour l’aménagement de l’espace au gré de vos envies.

Dans certains cas, il est possible d’acheter sur plan. La garantie d’une construction à vos goûts. Toutefois, le coût peut être plus élevé.

Comment trouver le bien ? Vous avez à peu près deux options : chercher par vos propres moyens (dans les sites, les plateformes d’annonces immobilières, dans les journaux locaux, aux enchères immobilières…), ou recourir aux services d’un agent immobilier.

Investisseur immobilier cherchant un bien à acquérir

Quelques recommandations

Tout achat immobilier doit être bien préparé. D’ailleurs, c’est un domaine assez complexe. Il est question d’un grand investissement.

Autant ne pas avancer tête baissée ou négliger les moindres détails. Voici quelques conseils pour vous éviter les mauvaises surprises :

  • Se poser toutes les bonnes questions : quel budget alloué au projet, auriez-vous besoin d’un financement, quels sont vos droits pour ce qui est des aides financières, qu’en est-il de l’assurance, quel type de bien acheter, comment faire le plus d’économie (en temps ou en argent),
  • Se renseigner sur les différentes démarches et réglementations relatives au projet d’achat, les différents frais à votre charge, les taxes, etc.
  • Connaître vos droits
  • Mettre en place un plan de financement sûr et adéquat
  • Faire un listing des impératifs : quartier, surface habitable, un bien en brique / en pierre / en bois, style traditionnel / moderne / rustique / épuré, toiture en tuiles / en ardoise / en zinc, en pain pied ou avec étage, nombre de pièces, meublé ou non, douche ou salle de bains, présence d’espace extérieur (cour, jardin, terrasse, terrain de jeux…), présence de garage, etc.
  • Etudier la faisabilité d’un futur aménagement (extension, surélévation, création d’espace vert, etc.)
  • Toujours visiter le bien et prendre tout le temps nécessaire pour cela
  • Inspecter son état de l’extérieur à l’intérieur : les façades, les murs, les planchers, les plafonds, le toit, la charpente, les portes et les fenêtres, les installations sanitaires et électriques, les performances énergétiques, la plomberie, le chauffage, l’isolation (thermique et acoustique
  • S’assurer du bon fonctionnement des équipements encore en place
  • Exiger les diagnostics concernant la présence d’amiantes, de termites ou de plomb
  • Vérifier les parties communes (escalier, hall d’accès, boîtes aux lettres, caves, parking…) pour la copropriété
  • Demander des informations sur les anciens propriétaires, les raisons de la vente ou de leur départ
  • Savoir poser toutes les questions
  • Se méfier des vices que ce soit d’ordre administratif ou autres
  • Bien étudier et faire chiffrer les éventuels travaux à réaliser, s’il s’agit d’un bien ancien
  • Analyser l’emplacement du bien et son environnement
  • Savoir-faire une offre d’achat et bien négocier
  • Se faire accompagner et conseiller par un professionnel de A à Z
  • Se lancer dans l’acquisition immobilière

Il faut avoir les moyens. Avouons-le, c’est la première condition. Toute personne qui se lance dans ce genre de projet doit, obligatoirement, avoir déjà mis de côté un budget.

Elle a, peut-être, eu recours à un prêt (crédit immobilier) auprès des établissements financiers. Elle a déjà fixé, au préalable, une fourchette de prix.

 

Néanmoins, devenir propriétaire d’un bien immobilier n’est pas uniquement une question de moyens financiers. Il faut porter une attention particulière à la fiabilité des prestations, à la qualité des services, à la rentabilité de l’investissement… Location-vente, achat en copropriété, achat en nue-propriété… De nombreuses possibilités s’offrent à toux ceux qui veulent s’offrir la maison de leurs rêves.

Parmi les différentes alternatives disponibles, Viager a su se démarquer.

Mais qu’en est-il de son fonctionnement ? Que faut-il savoir ? En quoi est-il intéressant ?

Le principe du Viager

Comment fonctionne l’immobilier en viager?

Choisir Viager, c’est avoir la certitude d’investir en toute sécurité, à un rythme plus souple et rentable. En d’autres termes, il est plus facile d’acquérir un bien immobilier par viager.

L’investissement via cette plateforme permet d’acquérir un bien à un prix plus abordable, inférieur au marché. Les points fiscaux sont avantageux. De plus, il n’est pas nécessaire de passer par un crédit. Ce système est encadré par la loi, et le contrat est défini « aléatoire » par le Code civil.

Le viager occupé

Le Viager peut être OCCUPÉ dans le cas où le vendeur habite toujours la maison. Il continuera à recevoir le bouquet et la rente viagère (moins élevée) indexée sur le coût de la vie.

Un loyer théorique est payé par le vendeur occupant. Il s’engage de la non-dégradation et de l’entretien du bien. L’acheteur ne pourra occuper l’habitation qu’au décès du vendeur.

Le viager libre

Si le Viager est LIBRE, la jouissance du bien par l’acheteur est immédiate.

Le Viager met en action deux principaux acteurs :

  • le vendeur (1)
  • l’acheteur (2)

(1) Également appelé « crédirentier », le vendeur est le propriétaire du bien. Il peut être âgé de moins de 50 ans jusqu’à plus de 70 ans.

Il conservera un droit d’usage et d’habitation. Il joue le rôle de la banque. Ce qui fera toute la différence.

Il a 5 ans pour contester la vente en cas de lésion (au moins 7/12e du prix du bien.

(2) L’acheteur ou le « débirentier » peut être une personne physique ou une personne morale.

Il s’acquittera des frais de notaire, des droits d’enregistrement et de l’inscription hypothécaire.

Il s’assurera de la rentabilité de son investissement, grâce au montant de la rente. Il est propriétaire du bien, dès la signature du contrat.

Le montant définitif de l’investissement dépend, particulièrement, de 3 facteurs :

  • – la valeur du bien en questions
  • l’âge du crédirentier
  • – le type du Viager (occupé ou libre)

L’achat en Viager : comment ça marche ?

Viager facilite l’acquisition immobilière.

Il est plus sûr de vous constituer votre propre patrimoine.

Une partie du prix du bien, appelez « bouquet » doit être versée. Par la suite, le client est tenu de payer une « rente viagère », une mensualité, au vendeur. Tout dépendra donc de son âge, mais également de la taxe d’habitation, des ordures ménagères, des charges locatives…

Le paiement de la rente viagère prend fin au décès du vendeur. Si l’acheteur décède avant le vendeur, l’assurance-décès qu’il aurait mise en place sera utilisée pour le versement de la rente. Dans le cas échéant, ses héritiers se chargeront du paiement de la rente.

==> Le crédirentier est assuré par une clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente.

==> Le débirentier s’affranchira du paiement de la rente par une clause de rachat.

Les méthodes de calcul des coûts sont assez spécifiques.

Immobilier viager : Des compléments d’explications

  • Le bouquet : le montant payé par l’acheteur au moment de l’achat du bien. Cet apport constitue environ 30 % de la valeur du bien immobilier.
  • La rente du viager : le montant payé CHAQUE MOIS par l’acheteur. Cette somme est égale à la valeur décotée du bien immobilier. Elle est calculée soit par un abattement forfaitaire (tenant compte l’âge du vendeur), soit par l’abattement d’occupation. Il faut, toutefois, tenir compte de la valeur vénale du bien immobilier. La somme est fixée librement par les deux parties.

Elle est annuellement réévaluée. L’index afférent doit normalement être décidé au moment de l’achat.

Focus sur la modification ou l’annulation du contrat viager

Plusieurs facteurs en sont la cause :

  • – un non-consentement du conjoint
  • – une vente à l’un des enfants ou à l’un des membres de la famille
  • – un départ anticipé du vendeur du lieu
  • – une revente du bien avant le décès du crédirentier
  • – un vendeur gravement malade, voire mourant, à la signature du contrat
  • – le décès du vendeur quelques jours après la signature du contrat (dans les 20 jours), suite à une maladie
  • – une rente notoirement faible

Il est tout à fait possible que le viager soit annulé par le tribunal à tout moment.

Avec le Viager, investir dans le monde immobilier est sécurisé. Vous n’aurez plus aucun souci à vous faire, puisque c’est la garantie d’un placement sûr. Certes, ce mécanisme est peu connu.

Encore est-il que tout se joue sur la durée de vie du vendeur. Nonobstant, toutes les options sont à votre portée.

À vous de choisir et de prendre toutes les précautions nécessaires pour un investissement sûr et rentable. Chaque partie doit être gagnante.

Quel est le principal avantage d’acheter en viager?

2 avantages principaux : le décoté équivalente en moyenne à 30% de la valeur du bien immobilier et le non-besoin d’un crédit immobilier.

Viager : quid des frais de notaires?

Comme toujours, vous devrez vous acquitter des frais de notaires. Ces frais sont calculés sur la valeur fiscale du bien immobilier, et non, sur le prix décoté.

Qui doit payer la taxe foncière dans le cadre d’un achat en viager?

La règle habituelle s’applique concernant la taxe foncière, c’est bien au propriétaire de régler cet impôt local.