Achat en Viager – Témoignage Numéro 2

– Tous les jours sur cette tendance du marché immobilier, alors justement c’est vrai que l’immobilier en France dans les grandes métropoles est de plus en plus cher, on vous propose donc des bons plans pour acheter à prix décoté, oui c’est possible notre invité est avec nous pour vous guider. Après notre premier témoignage, voici le second!

– Bonjour à tous.

– Une auditrice Valérie qui nous alerte sur notre site, elle trouve les prix immobiliers trop élevés ce qui va dans le sens de ce que nous expliquait notre amie et elle veut donc acheter à prix décoté et elle hésite entre acheter un bien occupé et un bien en viager c’est le match entre le viager et bien occupé qu’on va lancer ce matin pour acheter moins cher qu’est ce qu il faut privilégier ? 

– Alors ça dépend de votre situation bien sûr, on va peut-être déjà faire un petit rappel, alors le viager occupé ou le décoté c’est deux types d’investissements où on peut espérer faire de la plus-value à un moment donné où effectivement notamment les rentabilités sur l’immobilier ont baissé, donc pourquoi pas aller vers des systèmes qui permettent de

faire en tout cas potentiellement de la plus value alors donc peut-être un petit rappel qu’est ce qu’on entend par immobilier décoté, donc l’immobilier décoté c’est un bien loué sur lequel vous allez investir et il y aura donc une décote qui tiendra compte de trois facteurs rapidement le premier c’est si le loyer est nettement inférieur au marché parce que les locataires sont là depuis 20 ans 25 ans donc là il y aura une décote proportionnelle à

effectivement la baisse du loyer par rapport à un marché libre, le deuxième aspect où on pourra trouver de la décote c’est s’il reste beaucoup de temps à courir sur le bail notamment si vous avez un bail si c’est un bien que vous avez acheté dans le cadre d’une vente à la découpe chaque locataire par exemple repart avec un bail neuf de 6 ans donc dans ce cas là vous devrez patienter six ans soit pour récupérer ce bien soit pour le vendre, pour récupérer pour un enfant ou pour vous-même, donc six ans ma foi c’est long donc là il y aura une deuxième décote et le troisième aspect pour la décote et c’est là où on obtiendra les décotes les plus importantes c’est lorsqu’on a un locataire qui est en place et qui est âgée en tout cas qui aura plus de 65 ans à la fin du bail et là bas comme on le sait alors c’était déjà le cas avant la loi ALUR, mais là loi ALUR a renforcé cet aspect, c’est à dire qu’un locataire qui a plus de 65 ans vous ne pouvez plus récupérer ce logement pour vous, vous ne pouvez plus donner un congé pour vente vous devez attendre que le locataire parte de son plein gré.

– Mais la contrepartie vous le disiez c’est que on achète le bien du coup à un prix fortement décoté c’est tout l’intérêt.

– Là on peut aller chercher de très fortes décotes par exemple pour un locataire qui est âgé de plus de 65 ans et si en plus il a un loyer inférieur au marché on peut aller jusqu’à 30-35 voire 40 % de décote donc un bien à 1.000.000 d’euros vous allez pouvoir l’acquérir pour 600.000 euros donc là effectivement ce sont des décotes très importantes.

– Jusqu’à plus de 35 % de décote, donc si j’achète un bien occupé par un locataire et particulièrement si le locataire est agé voilà une première idée, première astuce pour acheter l’immobilier prix décoté, si j’achète en viager est ce que je vais pouvoir obtenir des décotes comparables ?

– Alors le viager, donc le viager on parle bien aujourd’hui du viager occupé donc le viager occupé.

– C’est l’essentiel quand même du marché.

– Oui c’est le gros du marché, donc on se rappelle des règles en gros du viager occupé, donc vous allez payer en deux fois ce bien en quelque sorte, une première étape qui est le bouquet, donc vous signez une convention viagère, donc vous allez verser au crédirentier c’est comme ça qu’on appelle le vendeur, vous allez lui verser un bouquet, alors le bouquet il est entre 25 30 35 % du prix à peu près du bien, de la valeur vénale du bien.

– Donc la décote est énorme.

– Schématiquement voilà c’est un tiers, donc là vous avez, on peut considérer deux tiers de décote mais enfin malheureusement pour le viager vous vous contentez pas de ce bouquet, vous avez ensuite une rente.

– Les épines qui arrivent.

– Une rente à verser à vie au crédirentier alors souvent sur une tête, parfois sur deux têtes lorsque c’est un couple et la rente va se calculer alors c’est très normé, ce sont des calculs très complexes mais quand même assez normés, donc cette rente elle va effectivement tenir compte du bouquet, la première chose ensuite elle va tenir compte bien évidemment de l’âge du ou des crédirentiers et on va donc projeter ça avec l’espérance de vie moyenne, mais ça tient compte également du loyer que vous n’allez pas toucher en tant qu’effectivement propriétaire de cet appartement.

– Donc on le viager permet d’acheter beaucoup moins cher un bien, mais contrairement un bien que j’aurais acheté avec un locataire classique à l’intérieur qui me verserait lui des loyers contrairement à ce schéma là c’est moi qui vais verser quelque chose à l’occupant, et donc ça veut dire qu’une fois que j’ai payé l’appartement pas cher je continue malgré tout de payer.

– Oui tout à fait, pour vous donner un ordre d’idée par exemple pour un bien

300.000 Euros vous allez avoir un bouquet à verser au départ autour de 80.000 à 100.000 Euros et une rente mensuelle pour une dame par exemple de 75-80 ans autour de 600 700 euros par mois à peu près, pour vous donner un ordre d’idée, mais effectivement c’est là déjà la première différence fondamentale entre un viager et un bien décoté c’est qu’en gros un viager vous mettez un tiers du prix au départ et ensuite vous devez verser jusqu’au décès du crédirentier, donc tous les mois une rente, le décoté vous

mettez en tendance deux tiers du prix donc, un peu plus cher mais dans ce cas là c’est vous qui percevez un loyer tous les mois et non pas qui sortez de l’argent, alors attention ce loyer il est aussi un peu inférieur au marché pour un bien 300.000 Euros par exemple le loyer que vous allez percevoir sera plutôt de l’ordre de 450 500 Euros.

– Mais très franchement notre amie est fan du viager elle le recommande à tout le monde.

– Pas du tout, moi j’ai un problème avec le viager.

– Qu’est ce qu’on lui répond à notre amie justement ? Qu’est-ce qu’il faut privilégier quand on veut acheter à prix décoté, quelle est la solution optimale entre le viager et l’achat d’un bien occupé par un locataire classique ?

– Alors il va déjà y avoir une différence fondamentale c’est qu‘en décoté vous pouvez emprunter la totalité de votre investissement, pas en viager, puisqu’en viager le bouquet ça ne se financent pas, le bouquet les 100.000 euros effectivement ne se financent pas tout simplement parce que si vous avez du mal ou si vous arrêtez de verser la rente  ensuite en cours de vie de votre viager vous perdez votre bouquet et vous perdez l’appartement ou la maison, donc vous n’êtes pas définitivement propriétaire en quelque sorte donc aucune banque ne vous prêtera pour le bouquet alors à moins d’avoir des garanties par ailleurs où une autre hypothèque à mettre, donc déjà si vous avez de l’apport vous pouvez regarder le viager, si vous n’avez pas d’apport là c’est le viager c’est mort pour vous, donc à ce moment là plutôt le décoté,  ce dont on s’aperçoit en termes de performances si on compare ces deux types de placements, le viager si vous avez de la chance et que votre crédirentier en l’occurrence part rapidement ou libère rapidement l’appartement là vous avez un avantage au viager.

– C’est une vraie incertitude.

– Il faut avoir un petit peu de chance.

– Si votre crédirentier ou votre locataire libère le bien dans la moyenne des tables de mortalité notamment ça revient à peu près au même, vous avez un petit avantage quand même pour le décoté mais alors là pour le coup si votre crédirentier ou locataire dépasse les espérances de vie et dépasse notamment les tables de mortalité, là bien évidemment le décoté va être beaucoup plus intéressant puisque le temps qu’il va passer au moins vous rentrez un petit peu d’argent et vous ne continuez pas à en sortir, sur le viager vous pouvez être amené à mettre finalement in fine plus que le prix parce que la rente cumulée pourra faire.

– Donc le viager c’est pour les esprits aventuriers mais on peut en effet gagner plus.

– Et avec du cash au départ.

– Mais voilà il faut avoir du cash forcément c’est la condition pour le viager.

– Si on a du cash et qu’on est joueur on peut tenter effectivement le viager.

– Sinon on choisit la location.

– Si on doit ou si on veut tout emprunter, c’est vrai que les taux d’emprunts notre amie le disait sont encore ultra compétitifs, donc si vous devez ou vous voulez emprunter et que vous n’êtes pas spécialement aventureux là à ce moment là le décoté est plus adapté.

– Et bien voilà choisissez votre profil, choisissez votre appétence au risque.