Achat en Viager – Témoignage Numéro 1

Achat en Viager – Témoignage Numéro 1

13 avril 2020 Non Par immobilier

Dans le cadre de notre recherche permanente d’apporter toujours plus de valeur ajoutée, voici notre interview de Vincent qui a investi dans le viager. Rien de telle que les expériences des autres pour savoir si l’immobilier viager est fait pour nous. Bonne lecture à toutes et à tous!


Un plan de maison sur fond bleu

– La rédaction : Bon donc, tu as acheté un viager.

– L’investisseur : J’ai acheté un viager, comment je l’ai trouvé ? En feuilletant tout simplement les magazines gratuits qu’on peut trouver un peu partout en ville, dans la rue, dans les magasins et le prix était faible donc ça m’a un petit peu interpellé et puis c’est parti comme ça.

– La rédaction : c’était quoi faible ?

– L’investisseur : C’était 52.000 Euros.

– La rédaction  Pour avoir quoi ?

– L’investisseur :  Pour avoir un studio de 25 mètres carrés.

– La rédaction  Studio de 25 mètres carrés, 52.000 Euros mais il y a une rente aussi.

– L’investisseur :  Il y a une rente aussi.

– La rédaction  Parce que ça c’était le bouquet ouais, parce que juste peut être une précision pour ceux qui ne savent pas ce qu’est un viager, un viager quand vous l’achetez le prix il est basé sur l’âge de la personne et vous devenez propriétaire définitif au décès de la personne.

Alors c’est vrai que ça peut gêner certaines personnes au niveau de la démarche, moi j’ai du mal avec ça, j’en ai jamais acheté, même si je me suis déjà penché sur la question, il n’y a pas de jugement de valeur, c’est juste un ressenti personnel, c’est pas parce que Vincent a acheté un viager que c’est une mauvaise personne, loin de là.

Donc vous payez quand vous achetez, vous payez un prix qu’on appelle le bouquet, vous donnez une somme fixe et une rente qui peut être égale à zéro, qui peut évoluer entre zéro et plus l’infini, alors c’est le montant de la rente et le montant du bouquet varient en fonction de différents paramètres, de ce que le vendeur veut, de ce dont il a besoin, du prix de l’appartement et aussi de la durée de vie, voilà, donc ça c’était pour préciser le fonctionnement du viager, donc tu l’as trouvé 52.000 tu nous a dit.

– L’investisseur :  52.000 effectivement oui.

– La rédaction  Et avec une rente ?

– L’investisseur :  Alors la rente je ne me souviens plus parce qu’elle n’était pas indiquée dans le magazine.

– La rédaction  Oui.

– L’investisseur :  Bon en tout cas le prix était faible, donc je suis allé à l’agent, on a fait la visite.

– La rédaction  Excuse moi je vais t’interrompre, tu te rappelle plus ce qu’il y avait d’écrit mais tu sais ce que tu paye tous les mois ? C’est pas grave, juste voilà, c’est juste pour rassurer les gens.

– L’investisseur :  Oui, oui. exactement bien sur, et donc on a fait la visite et puis j’ai recontacté l’agence une semaine et demi plus tard, il m’a dit écoutez c’est trop tard il y a déjà une offre qui a été faite, donc voilà je me dis tant pis, c’était une bonne affaire.

Pour moi ça me semblait être une bonne affaire, mais j’en trouverai d’autres, et puis j’attends une semaine et demi, deux semaines, et je recontacte l’agence pour en fait poser la question de savoir à quel montant avait été acceptée l’offre précédente.

Et puis là l’agence me dit en fait l’offre a été de 30.000 et la personne a refusé, la personne qui vendait le viager a refusé, alors je lui dit combien est il prêt a accepter et c’est là que l’agent me dit 37.000, j’ai fait une offre à 37.000 et je l’ai eu.

– La rédaction  C’est l’agence qui t’a dit qu’il est prêt à accepter à 37.000 ?

– L’investisseur :  C’est l’agence qui m’a dit oui.

– La rédaction  De 52 à 37, t’as même pas eu à négocier.

– L’investisseur : J’ai rien négocié du tout.

– La rédaction  Je l’ai déjà dit dans d’autres vidéos, ne dites jamais à une agence quel est votre prix limite, l’agence son objectif c’est de vendre le plus vite possible pour faire la transaction et encaisser sa commission, si vous lui dites moi je suis prêt à baisser à 37.000 dans le cas de Vincent elle va balancer ça à l’acheteur pour que l’acheteur se précipite.

Si la remise est importante parce que là on est pratiquement à 40% en dessous quoi, et puis on se précipite dessus, la transaction est faite et je suis certain que l’agence a dû garder une commission énorme.

Je sais tu me l’as dit on va en reparler juste après et elle a fait la transaction et elle encaisse très rapidement donc elle a un retour sur investissement qui est énorme, ne dites jamais à une agence jusqu’à combien vous êtes prêts à baisser sinon elle va jouer contre vous, alors donc, bon alors  parlons de l’agence, combien elle a encaissé l’agence en fin de compte ?

– L’investisseur :  7000 Euros

– La rédaction  7000 Euros, ça veut dire que le vendeur lui il a encaissé 30.000.

– L’investisseur :  30.000 exactement.

– La rédaction : On peut se demander si la proposition précédente, si c’est vraiment le vendeur qui a refusé ou si c’est l’agence parce qu’elle n’arrivait pas à avoir une commission suffisante.

– L’investisseur :  Je pense qu’il y avait un petit peu l’agence mais ça la personne qui habite dedans elle me l’a un petit peu avoué.

– La rédaction : C’est à dire ? Elle t’a dit quoi ?

– L’investisseur :  Elle m’a dit vous savez moi je voulais pas la rente que vous me donnez tous les mois, j’aurai voulu même une rente plus petite mais c’est l’agence et le notaire qui m’ont dit non il faut monter sinon.

– La rédaction :  C’est bien aussi pour lui, il faut qu’il ait un juste retour, mais bon, donc l’agence a encaissé 7000 soit 23% de comission, bon ok, no comment, et alors donc, tu l’as acheté.

– L’investisseur :  je l’ai acheté et en théorie il y a un calcule un petit peu complexe en fonction du prix du bien, en fonction de l’âge de la personne, et en fonction du bouquet (parfois il est possible d’acheter en viager sans bouquet), et le calcul nous donne ensuite la rente mensuelle qu’on doit donner tous les mois et en théorie la rente devrait être de 300 Euros et la personne qui habite dans le viager m’a dit mais on peut se mettre d’accord sur 200 Euros

– La rédaction :  Il est vachement sympa le gars.

– L’investisseur :  Il est vachement sympa, donc ça a été précisé chez le notaire, c’est écrit dans l’acte de vente définitif mais on s’est mis d’accord sur 200 Euros donc.

– La rédaction :  Alors c’est à dire ? Qu’est ce qu’il y a dans l’acte définitif, il y a marqué que la rente doit être de 300 et même si tu donne que 200…

– L’investisseur :  Alors ça doit être écrit que la rente devrait être selon le calcule théorique de 300 mais que l’acquéreur et le vendeur se sont mis d’accord sur une rente de 200.

– La rédaction :  D’accord, ok. Alors une question, comment tu as fait pour le payer ? Tu as beaucoup d’argent ? T’as sorti les 37.000 d’un coup ? Comment t’as fais ?

– L’investisseur :  Alors, comment j’ai fait, j’ai voulu bien sur faire un crédit immobilier, j’ai contacté deux courtiers.

– La rédaction :  Allez on ne va pas donner les noms, je connais la mauvaise histoire on ne va pas donner les noms, des enseignes très très très connues.

– L’investisseur :  Alors voilà, des enseignes connues, la première ne m’a pas donné de nouvelles et la deuxième pendant trois mois, je crois que c’est entre le compromis de vente et puis l’acte de vente définitif il doit y avoir trois mois je crois c’est juste.

– La rédaction :  Oui à peu près.

– L’investisseur :  Et il m’a dit il n’y a pas de soucis, on va trouver un super financement pour vous et puis le temps passait j’avais pas de nouvelles, je les ai relancé, oui ne vous inquiétez pas on est sur votre dossier, il n’y a pas d’inquiétude.

Et puis trois semaines à un mois avant, ils m’appellent puis il me dit “écoutez je suis un petit peu embêté je trouve pas de banque pour vous financer les 30.000 Euros de bouquet parce que le viager c’est un petit peu particulier”, il n’y a pas de rentré d’argent en face ou je ne sais plus exactement quel était le problème, mais ne vous inquiétez pas, j’ai encore une carte dans ma poche, je vais la jouer et puis voilà, puis en fait il a donné mes coordonnées à un ami à lui qui m’a contacté.

– La rédaction :  Qui est courtier ?

– L’investisseur :  Qui est courtier, effectivement pardon, qui m’a contacté et qui m’a demandé des documents, donc je lui ai fait parvenir tout ça et puis en fait 5 jours avant de signer chez le notaire, je l’appelle je lui dis écoutez je n’ai pas de nouvelles, vous inquiétez pas je suis dessus etc. Trois jours plus tard toujours pas de nouvelles, puis en fait il ne m’a jamais redonné de nouvelles, donc.

– La rédaction :  Un rigolo.

– L’investisseur :  Un rigolo, et en fait comment j’ai fait pour financer le bouquet, j’ai fait un prêt à la consommation, un prêt dit entre guillemets expresso.

– La rédaction : C’est le nom marketing, bon aller c’est quoi la banque ?

– L’investisseur :  C’est la Société Générale, et puis les intérêts sont faibles parce que le crédit est sur une durée courte de 3 ans.

– La rédaction :  Donc tu as emprunté combien ?

– L’investisseur :  30.000.

– La rédaction :  Et tu as mis 7000 de ta poche ?

– L’investisseur :  Et j’ai mis 7000 de ma poche plus les frais de notaire.

– La rédaction :  Plus les frais de notaire qui étaient de combien ?

– L’investisseur :  De 8200.

– La rédaction :  Oui parce qu’ils sont calculés sur la valeur théorique de l’appartement, ok donc c’est une opération 30+7+8 ça fait 45.

– L’investisseur :  C’est ça, c’est exactement ça.

– La rédaction :  Et alors donc tu rembourse tous les mois.

– L’investisseur :  Tous les mois 925.38.

– La rédaction : Plus 200 Euros de rente mensuelle forcément oui, pendant combien de temps parce qu’un crédit à la consommation ça ne dure pas 20 ans.

– L’investisseur :  3 ans.

– La rédaction :  Donc ça veut dire qu’au bout de 3 ans tu auras payé le bouquet, tu continuera à payer la rente et donc tu as financé sur une période très courte, alors c’est vrai que moi je dis à tout le monde, mais faites en sorte que ça s’auto finance.

C’est sur que c’est mieux parce que ça vous permet de démarrer l’auto financement c’est à dire que votre loyer était au moins égale au crédit ça vous permet de pas faire des avances de trésorerie mais c’est vrai que dans le cas de Vincent l’avance de trésorerie c’est je dirais c’est de l’achat de revenu pour l’avenir pourquoi ?

Parce que vous allez payer sur une période très courte, donc trois ans en l’occurrence et vous vous débarrassez de la dette et après vous en avez la libre jouissance, dans le cas du viager le terme est peut être pas adéquat, puisque le viager est occupé je suppose, parce qu’il y a aussi des viagers libres et donc voilà au bout de trois ans il en est pleinement propriétaire, il ne doit plus rien, il a la valeur de l’appartement qu’il pourra revendre ou habiter ou louer au décès du propriétaire actuel.

Donc ça c’est aussi un mode de financement, globalement un achat immobilier quand c’est de l’investissement soit vous le remboursez très très rapidement, certes vous fais un effort en épargne tous les mois mais vous vous débarrassez de la dette très rapidement, soit vous mettez la durée adéquate de manière à ce que vous n’ayez pas à sortir de l’argent de votre poche et rien ne vous empêche de rembourser par anticipation ou de créer de la valeur au bout d’un certain temps.

Et ce, parce que le marché vous permet de créer de la valeur ou parce que le loyer du locataire a remboursé une bonne partie du crédit, donc vous libérez de la valeur, vous pouvez revendre et utiliser cette somme pour vous désendetter ou racheter autre chose avec un gros apport et ne pas avoir de crédit.

– L’investisseur :  Juste une petite précision tu disais que t’avais un petit peu du mal avec les viagers, le principe, là c’est une personne qui n’a pas d’enfants, qui voulait pas laisser vraiment un bien pour l’était.

– La rédaction :  Oui, oui je comprends.

– L’investisseur :  Et puis il me l’a dit lui même, il m’a dit : vous savez 200 Euros tous les mois ça me change la vie, et je crois qu’il y a d’ailleurs une étude qui dit que les personnes qui font du viager, du fait qu’elles aient un revenu supplémentaire, elles sont plus assurées pour l’avenir et elles gagnent deux à trois ans de vie supplémentaire.

– La rédaction :  Oui il y a moins de stresse, non il y a encore une fois pas de jugement de valeur pour ma part, c’est que vous savez on a tous nos stresses, nos angoisses nos peurs, tout ce que vous voulez, mais c’est vrai que c’est des choses que j’ai du mal à gérer peut être intellectuellement ou psychologiquement.

Bon je vous dirais pour être très honnête avec vous si je tombais demain sur un viager que je paye 10.000 et puis que je sais que j’ai un potentiel multiplié par 10 dans les 3 ans je pense que je risque de me laisser séduire.

– L’investisseur :  Tu m’appelle et on verra ensemble.

– La rédaction :  Voilà donc merci pour ce partage, pour cette expérience, si vous aussi vous avez des histoires immobilières à raconter dans le cadre du viager utilisez la partie commentaires, racontez, posez vos questions, si on peut vous amener des compléments d’info on le fera avec plaisir. C’est bon pour toi ?

– L’investisseur :  C’est bon pour moi.

– La rédaction : Merci à toi Vincent, à très bientôt.

– L’investisseur :  Bon courage.

– La rédaction :  Au revoir.

– L’investisseur :  Au revoir.