Acheter en viager

Découvrez les règlements juridiques et le fonctionnement de l’achat en viager 

L’investissement en viager est une pratique qui a le vent en poupe. Reste qu’il s’agit de la forme la moins courante sur le marché immobilier. En outre, acheter en viager dispose d’un fonctionnement n’est pas encore assimilé par tout le monde.

D’une part, il y a les avantages financiers dont les acheteurs et les vendeurs bénéficient. D’autre part, le risque lié à cette transaction est faible. Quoi qu’il advienne, ce système est déjà sur la bonne voie et semble atteindre une croissance non négligeable au cours des dernières années. 

À l’heure actuelle, il n’est pas facile de trouver une bonne affaire sans l’aide d’une agence spécialisée. Il y a des conditions qui régissent l’échange.

Et sans une connaissance approfondie sur le sujet, l’investissement peut échouer alors que le principe du viager est justement de faciliter l’acquisition grâce à un coût moins élevé au profit de l’acheteur, également désigné par le terme débirentier.

Afin de vous faciliter la tâche, découvrez le mode d’emploi de ce système en partant des raisons qui pourraient motiver l’achat jusqu’aux éléments susceptibles de compromettre le négoce, tout cela en passant par les règles et les interdictions en la matière. 

Pourquoi acheter en viager ?

A priori, il s’agit d’une opération financière qui en intéresse plus d’un. C’est un domaine assez diversifié où le choix est tout de même nombreux.

Entre le viager libre et le viager occupé, plusieurs possibilités sont disponibles. Mais le véritable intérêt de ce système réside dans la délimitation du prix d’achat des biens.

En l’occurrence, le coût est nettement moins élevé en comparaison avec les autres cas de figure. Plus précisément, le tarif pourrait diminuer de près de 40 % par rapport à la procédure traditionnelle.

En même temps, les frais de notaire sont considérablement réduits. La raison est qu’ils sont calculés à partir de la valeur liée au droit d’usage et d’habitation s’ils sont obtenus sur le prix total du bien en règle générale. En plus de cela, le paiement de la maison en viager libre ou occupé se fait progressivement. De quoi alléger le poids de l’investissement. 

Si d’habitude, l’aide d’une banque est indispensable pour pouvoir se payer une nouvelle habitation, le débirentier peut s’en passer dans cette circonstance.

De ce fait, vous avez la chance d’éviter les intérêts bancaires. À la place, le crédirentier joue le rôle de facilitateur du financement, car la rente est versée périodiquement auprès de lui, sans aucun surplus au capital. Du point de vue fiscal, l’acheteur a tout à gagner. 

Pourquoi acheter en Viager?

De nombreux avantages sont inhérents à un tel investissement immobilier. Le principal étant que le prix du bien est délimité à l’avance, un réel plus en attendant d’être propriétaire (dans le cadre d’un viager occupé).

Acheter en viager : quelles sont les avantages pour le vendeur?

Le vendeur d’un bien en viager va disposer immédiatement d’une indemnité tout en vivant dans son logement (maison ou appartement). Aussi, en cas de non-paiement, il va pouvoir résilier le contrat sans nécessité de remboursement.

Viager libre ou viager occupé ?

Qu’est-ce qu’un viager ?

Afin de répondre à cette question, notez que cet investissement est à la fois une aubaine à ne pas rater et un risque à courir. Si le vendeur vient à décéder plus tôt, l’acheteur est en mesure de réduire le prix du bien. Dans le cas contraire, celui-ci sera surévalué. 

Il se décline en deux variétés, dont la vente de maison en viager libre et l’échange en viager occupé. Bien choisir la forme à adopter est une condition pour avoir une offre parfaitement en adéquation avec votre situation. 

Qu’est-ce qu’un viager libre ?

Pour ceux qui se posent cette question, il s’agit d’un contrat par lequel le vendeur cède le bien à l’autre partie dès la signature.

C’est pourquoi il perd la jouissance et le droit d’habitation du patrimoine une fois que le capital initial est versé. Dans ce cas, l’acheteur peut habiter la maison ou la mettre en location. Contrairement à la vente en viager libre, le principe du viager occupé annule ce droit.

Dans ce sens, le crédirentier continue de loger dans la propriété jusqu’à sa mort. Également, il peut parfaitement l’investir en location bien que l’acheteur verse la rente continuellement.

Cependant, la mise à la location n’est plus en vigueur lorsque le contrat ne stipule que le droit d’habitation. Par contre, le calcul du viager occupé et libre se fait différemment. Compte tenu des conditions en vigueur dans les deux cas, il va sans dire qu’une maison en viager libre est plus chère qu’une autre. 

Les conditions en vigueur

Le principe du viager repose sur une relation souple et simplifiée entre l’acheteur et le vendeur. Depuis la définition des conditions pour mettre sa maison en viager jusqu’à la mise en place du prix, les règles prônent la commodité. 

Acheter en Viager : Le prix

En viager occupé avec rente ou sans rente, comme en viager libre, le montant à devoir par le débirentier est déterminé en considérant l’état de l’habitation et l’âge des deux acteurs.

La première chose à faire est donc de faire une estimation du viager, sur laquelle un abattement lié au droit d’usage et d’habitation est appliqué.

Ce paramètre change selon l’âge du vendeur. Plus sa durée de vie est longue, plus le bien est cher. Et vice-versa. 

La vente en viager avec bouquet (autre option : viager sans bouquet) prend en compte la fixation de la rente. À savoir que le bouquet en viager est la somme à payer au tout début. Il représente jusqu’à 50 % de la somme retenue jusqu’ici en fonction de différentes données, entre autres celles procurées par le biais de la table de mortalité. 

La somme à payer diminue lorsque les crédirentiers sont un couple. Et pour plus de fiabilité, certains intermédiaires utilisent un logiciel de calcul du viager. Un outil très important pour le calcul d’un viager occupé qui est influencé par beaucoup plus de paramètres. 

Investisseur immobilier cherchant un bien à acquérir

La qualité des parties prenantes

Du côté des vendeurs, un bien peut être mis en vente par une ou deux personnes. Dans le dernier cas, l’on a affaire à une maison appartenant à un couple.

À part cela, le crédirentier peut être le propriétaire de la maison ou bien un tiers désigné par lui-même. 

Quel âge pour mettre un bien en viager? C’est une réflexion suscitée par le public. Et en guise de réponse, la vente en viager libre ou occupé concerne davantage les personnes de grand âge, car la rente représente un revenu supplémentaire pendant la retraite.

Il va sans dire que vendre en viager avec des héritiers n’est pas très judicieux puisque le bien deviendra celui de l’acheteur une fois que le vendeur est décédé. Par contre, l’acheteur peut être un membre de la famille du crédirentier à condition de respecter les modalités d’achat. 

Le contenu de l’acte de vente

Comme tout acte de vente, le contrat viager comporte les informations permettant de définir clairement la nature de l’opération. Mais avant la mise en place de ce document, il faut savoir au préalable le barème appliqué en viager pour les frais des notaires afin de pouvoir trouver le bon intermédiaire. 

Il faut déterminer le type de viager à appliquer au moment de la définition de l’objet du contrat. Ensuite, le prix ainsi que le mode de paiement sont à fixer par les deux parties. À cela s’ajoute le partage des responsabilités financières. 

En viager occupé, l’acheteur participe à l’entretien du bien, notamment par rapport aux grandes œuvres. Quant aux éventuels petits travaux qui sont effectués pour améliorer le confort et le mode de vie afférents à l’habitation, ils sont à la charge du crédirentier pendant tout le temps où il jouit du droit d’usufruit. Il en est de même pour la taxe foncière.

Tandis que la taxe d’habitation est aux frais du débirentier. Quoi qu’il en soit, des compromis et des ajustements peuvent être faits entre les deux protagonistes suivant leur préférence. 

Achat en viager et fiscalité

En ce qui concerne la fiscalité, la plupart des droits et taxes sont à payer par l’acheteur dans le cadre d’une vente en viager avec ou sans notaire. En premier lieu, cet acteur se charge des droits de mutation qui sont calculés sur le prix total du bien. Par contre, c’est au vendeur de prendre en charge l’impôt sur les plus-values.

Si la maison n’est pas transmise par achat en viager libre, alors le paiement de l’impôt sur le revenu est endossé par le crédirentier en cas d’investissement locatif. Une réduction s’impose selon l’âge de celui-ci. 

Du côté du débirentier, un abattement sur la taxe d’habitation est mis en vigueur. Cela est dû à la perte de jouissance du bien. Cette déduction est réalisée en fonction de l’âge du crédirentier.

Plus celui-ci est âgé, plus la réduction diminue. Quoi qu’il en soit, il permet de compenser les années où le vendeur continue à habiter dans la maison. 

Les avantages fiscaux liés à la vente de maison en viager libre ou occupé changent selon la situation. Confier la transaction à une agence en viager est ainsi une mesure que vous devez prendre afin de tomber sur le vendeur idéal selon vos objectifs.  

Infographie présentant les avantages d'un achat en viager

L’aspect juridique : Les avantages et les inconvénients d’un achat en viager

Les clauses juridiques afférentes au viager et à son principe avantagent aussi bien le crédirentier que le débirentier.

D’une part, ce dernier tire profit de ces dispositifs dans le sens où il ne peut pas déterminer à l’avance le prix du bien. D’autre part, le vendeur a besoin d’un coup de pouce pour gérer les cas de non-paiement de la rente

Les avantages pour le vendeur

  • Afin d’obvier à ces problèmes, la loi indique que le contrat peut tout de suite être résilié en cas d’absence de paiement. Dans ce cas, le bien revient au vendeur en plus des sommes déjà versées.
  • Le capital initial et la rente servent ainsi à l’indemniser. Sinon, il peut mettre la propriété aux enchères pour compenser la perte engendrée par l’acheteur. 

Les avantages pour l’acheteur

  • En dépit du caractère incertain de cet investissement, le débirentier peut profiter d’un tarif décoté. Si la valeur immobilière appliquée sur le marché vient à augmenter, il a le droit de revendre un viager à un meilleur prix.
  • Quoi qu’il advienne, cette acquisition est déjà une grande opportunité pour lui, car il a l’assurance de payer un prix raisonnable à condition de collaborer avec un intermédiaire compétent. 

Les risques liés à l’achat en viager

A priori, une maison à vendre en viager libre ou occupé comporte des risques. La durée de vie du vendeur est le premier aléa à considérer. Le prix change énormément en fonction de ce paramètre. Et le bénéfice du crédirentier repose sur la bonne foi de l’acheteur. 

Les inconvénients pour le vendeur

  • Comme susmentionné, le vendeur peut ne plus vendre en viager libre ou occupé lorsque l’acheteur manque à son obligation. C’est un risque à courir bien qu’une clause résolutoire soit en vigueur pour limiter les conséquences. Si cette éventualité se manifeste, le crédirentier se doit de reprendre le processus de vente depuis le début.  
  • Mais dans tous les cas, les héritiers de l’ancien propriétaire n’ont plus aucun droit sur le bien une fois le contrat signé. D’ailleurs, c’est le cas pour tous les types de ventes immobilières. 

Les inconvénients pour l’acheteur

  • L’intervention d’un notaire se trouve inévitablement dans la réponse à la question de comment acheter en viager. Et c’est à l’acheteur de payer les frais y afférents.
  • Mais par-dessus tout, la longévité de crédirentier est le principal risque que celui-ci encoure.
  • Aussi, l’acheteur ne peut habiter dans le logement si le contrat n’est pas établi dans les limites du viager non occupé. En cas de maladie du vendeur, la vente est automatiquement annulée. 
Famille qui va acheter un bien immobilier

Est-il possible de revendre le bien acheter en viager?

Acheter en viager libre comprend la possibilité de revente du bien. Bien que facultative, l’obtention de l’accord du crédirentier facilite la nouvelle transaction.

Quoi qu’il en soit, c’est au premier acheteur de s’assurer du bon déroulement du versement de la rente auprès du vendeur. Ainsi, le nouvel acheteur également appelé sous-acquéreur n’a aucune relation avec ce dernier.

Quoiqu’un contrat s’impose toujours pour assurer la sécurité de l’achat pour ce nouvel acteur. Et le débirentier peut toujours annuler la revente si un problème de non-paiement survient. 

À titre d’information, la revente peut être effectuée bien avant le décès du vendeur.

Et les modalités de paiement ne changent pas. Le nouvel acheteur se doit ainsi de se plier aux règles et compromis déjà convenus entre le crédirentier et le débirentier lors du premier échange. Pour que ce processus ne soit pas raté, il est indispensable de bien vérifier l’état financier du sous-acquéreur.